Nevděčnou funkci ve výboru SVJ nikdo nechce. Problém může vyřešit externí předseda SVJ

hypoindex.cz, 28. listopadu 2019 (09:05)

Při obsazování funkcí členů výboru, který je statutárním orgánem společenství vlastníků jednotek, se můžeme stále častěji setkat s neochotou vlastníků tuto funkci vykonávat. Je totiž časově velmi náročná funkce, klade nemalé nároky na odbornost členů výboru a odměna neodpovídá vynaloženému úsilí a zákonné odpovědnosti.

Může se také stát, že některý člen výboru se funkce formálně ujme, aby následně na úkor společenství a v rozporu se zákonem tuto funkci zneužíval ve svůj prospěch, například neoprávněně zabírá společné prostory. Zdá se, že tato situace nemá řešení. Problém by však mohla vyřešit volba externího profesionálního předsedy. Co by to pro společenství vlastníků znamenalo a co je možné od externího předsedy očekávat?

Kdo je externí předseda SVJ?

Předně je třeba říci, že externí předseda nerovná se správcovská firma. I když společenství uzavře smlouvu o správě domu s firmou, která bude o dům pečovat, odpovědnost za správu domu nadále nese výbor nebo předseda jako statutární orgán.

V souladu s občanským zákoníkem ale může funkci předsedy jako jednočlenného statutárního orgánu vykonávat i externí subjekt, profesionál. S ohledem na množství právních předpisů, v nichž by se musel statutár SVJ vyznat, a zvýšenou odpovědnost, kdy se od účinnosti nového občanského zákoníku na členy výboru vztahuje povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, evidují firmy vykonávající externího předsedu rostoucí trend poptávky.

„U větších společenství to skutečně dává smysl, neb je to v zásadě práce na plný úvazek,“ podotýká Ondřej Preuss, advokát a zakladatel služby DostupnyAdvokat.cz.

Zkušenosti profesionálních předsedů dokazují, že trh si služby externího předsedy žádá bez ohledu na velikost společenství.

„Poptávka po funkci předsedy se pomalu zvyšuje s tím, jak se předsednictví vzdává ona první generace předsedů. Tedy těch, kteří například dům skrze bytové družstvo privatizovali, následně jej dvacet let skrze výbor spravovali a nyní již chtějí poklidný důchod. Mladá generace pak nemá o činnost ve výboru příliš zájem a členové SVJ se tak musí obracet na externí předsedy,“ říká Jan Eisenreich, vedoucí právník svjpravnik.cz, portálu, který kromě právního poradenství nabízí také převzetí výkonu funkce profipředsedy SVJ.

Jaké činnosti na sebe externí předseda přebírá?

Rozsah převzatých činností bude záviset na tom, jaké je zaměření společnosti, která funkci externího předsedy vykonává. Je tedy nutné ohlídat si obsah smlouvy, kterou společenství s profipředsedou uzavírá.

„Typicky jde o činnosti jednání ve věcech správy domu, které nejsou ve výlučné pravomoci shromáždění nebo pokud si je shromáždění nevyhradilo, tedy zejména veškerá administrativa ve vztahu se správními orgány, komunikace se správcem, pravidelná kontrola objektu, odpovědnost za revize, opravy, objednávky služeb pro dům, komunikace s dodavateli služeb apod. Pokud jde o větší akce, například výstavbu výtahu či rekonstrukci střechy, ty jsou většinou také v ceně,“ vyjmenovává Jan Eisenreich.

Volbu jednočlenného statutárního orgánu musí umožňovat stanovy

Stanovy SVJ musí umožňovat, aby statutárním orgánem byla jedna osoba, tzv. předseda. Obsahují-li stanovy, že je statutárním orgánem tříčlenný výbor, bylo by nutné provést změnu stanov. Variantně to ošetřit nelze. „Ve stanovách musí být jedna varianta. Lze ale mít tříčlenný výbor, kde profesionálem je jen jeden člen,“ uvádí Ondřej Preuss. Umožnují-li stanovy volbu profesionálního předsedy, zpravidla dojde ke schválení nabídky externí firmy i volbě do čela SVJ. S profipřesedou je potom uzavřena příkazní smlouva.

více čtěte na: hypoindex.cz