Drahé byty: vydělávají developeři a stát

tyden.cz, 15. srpna 2018 (07:01)

Růst cen nemovitostí v Česku se jen tak se nezastaví. Ze zdražování nejvíce těží developeři. Ti si z bytu za čtyři a půl milionu vezmou skoro milion korun. Na své si ale přijde i stát. Díky současné krizi je jeho daňové inkaso zhruba pětkrát vyšší než před deseti lety.

Praha zaznamenala další smutný rekord. Metr čtvereční nového bytu tam stojí v průměru 94 tisíc korun. To je o čtyřicet tisíc více než před pěti lety. Ukázaly to statistiky developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group. Eurostat přitom v červenci přinesl zprávu, podle níž tempo růstu cen nemovitostí v letošním prvním kvartále zpomalilo z loňských 8,4 na 7,7 procenta. Podle odborníků je ale případná radost předčasná. Zdražování bytů se totiž jen tak nezastaví, natož aby mohla být v dohledné době řeč o nějakém zlevnění. Kdo za to může? Developeři tvrdí, že hlavní díl viny leží na státu, vedeních měst a úřadech, které trh dusí nepovolováním staveb. Řeč čísel je ale neúprosná. Na prodeji stále dražších bytů vydělávají skoro všichni. Tedy kromě těch, kdo je kupují a chtějí v nich bydlet.

První na ráně: developeři

Developeři nemají moc rádi, když se o nich hovoří jako o těch, kdo se na bytové krizi přiživují nejvíce. I proto při dotazech na své výdělky uvádějí ten nejnižší možný údaj, jímž je marže. Ještě před pěti lety prý činila pouhých deset procent. "Teď je to okolo dvaceti procent," řekl TÝDNU Luděk Sekyra, majitel společnosti Sekyra Group.

Marže je část prodejní ceny, která připadne prodávajícímu. Dvacet procent pro developera tedy nevypadá jako bůhvíjaké terno. Pojďme ale trochu počítat, a to na příkladu studie společnosti Deloitte, jež srovnává situaci v roce 2007 a 2017. Jestliže před deseti lety stál modelový byt 3,38 milionu a marže byla deset procent, developer si z ní vzal 338 tisíc korun. Loni stál byt 4,59 milionu a marže se zvýšila na dvacet procent, developer tedy inkasoval už 918 tisíc. Zatímco byt zdražil 1,4krát, peníze pro developera vzrostly skoro třikrát. Podnikání navíc nekončí inzerovanou cenou, která počítá se standardním vybavením bytu. Do nabídky se mohou dostat věci, které by si člověk koupil jen se sebezapřením, a tak musí připlácet za jinou barvu kachliček a jakékoli další úpravy.

Marže není zisk

Pochopitelně je třeba si uvědomit, že marže není totéž co zisk. Developer z této částky platí například náklady spojené s prodejem bytu - lidi, kteří ho zajišťují, marketing a podobně. Zbylé peníze, jež by si jinak mohl počítat jako zisk, musí leckdy proinvestovat jinde.

"Raději bychom měli nižší marže a prodávali více bytů, ale stavební procesy nyní často trvají i déle než deset let, takže nedostatečná nabídka zkrátka žene ceny nahoru," říká Dušan Kunovský, majitel Central Group. Zvýšení marží a omezování nabídky bytů developeři obhajují tím, že v příštích letech nebudou moci tolik stavět (což potvrzují i data Českého statistického úřadu o stavebních povoleních). Prý jim nic jiného nezbývá, jinak by museli propouštět. Fungovat s nižšími maržemi - navíc vycházejícími z nižších cen - však byli schopni i dříve. Výsledkem současného stavu je, že na byty k trvalému užívání často nedosáhnou běžné rodiny - mezi zákazníky jsou spíše investoři kupující nemovitost k pronájmu nebo cizinci, pro něž je Praha stále levná.

I když byznys developerů je a bude komplikovanější, minimálně těm velkým se pořád velmi vyplácí. Třeba právě Central Group podle zatím posledních zveřejněných celoročních výsledků dosáhl v roce 2016 zisk 1,2 miliardy korun. To je sice výjimečná situace, ale i letos se očekává zisk okolo 700 milionů korun.

Zdroj článku a fotografie: tyden.cz