Nacházíte se ve třetí a poslední části článku Jak generovat pasivní příjem z nemovitostí?”. Druhou část týkající se krátkodobých a střednědobých pronájmů jsme představili minulý týden a první část se věnovala pronájmům dlouhodobým.

HMO

Tato zkratka pochází z anglického „House in multiple occupation“, tedy nemovitost s vícero nájemci. Koncept této investice spočívá v zakoupení (nebo pronájmu) nemovitosti s vysokou dispozicí a rozdělení pronájmu (nebo podnájmu) do jednotlivých pokojů.

Investice je vhodná v lokalitách, kde je velká poptávka po spolubydlení. To se může vyskytovat ve více kontextech, např.:

• V blízkosti vysokých škol nebo jiných dlouhodobých vzdělávacích institucí. V tomto případě cílíte na studenty.
• V blízkosti administrativních center. V tomto případě se budete snažit cílit na starší věkovou kategorii – a svobodné profesionální pracující ve věku minimálně 25 let.

Méně regulací než ve Velké Británii

Nemovitosti, které jsou pronajaté třem a více nájemcům, jsou považovány za speciální kategorii nájmu a od majitele vyžadují zvýšená opatření jako např. obstarání licence nebo instalace požárních systémů.

V České republice zatím žádné takovéto regulace nemáme. Jedinou podmínkou zatím je, že v domácnosti může žít jen počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a který nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých, pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Ze strany pronajímatele je potřeba vyřešit smluvní dokumentaci, která každému nájemci garantuje jeden vlastní soukromý pokoj + sdílené prostory, které mohou využívat všichni nájemci stejně.

Poplatky za služby je nejjednodušší platit sám jako majitel nemovitosti a náklady promítat rovnou do fixního měsíčního nájmu, aby všichni nájemci měli stejné podmínky a aby nevznikaly nepotřebné procesy, které konzumují čas.

A co pasivní příjem?

Princip je stejný jako u bodu 1 a 2. Pokud se chcete o nemovitost minimálně starat, budete potřebovat spolupracovat s firmou, která Vám nemovitost bude za určitý poplatek spravovat. Důležité je investici naplánovat tak, aby investice (i po dobu splácení hypotéky) negenerovala záporné cash flow.

Rizika

• V mladších věkových kategoriích se může snadněji stát, že nájemce nebude ideální. Zaveďte kontrolní mechanizmy, kterými snížíte riziko neplatícího nájemce.
• Je možné, že se v budoucnu tento sektor bude více regulovat, jak je běžné např. ve Velké Británii.

Realitní investiční fondy (REIT)

Dostáváme se k hodně odlišnému typu investice do nemovitostí v porovnání s předešlými třemi body. Další možnost generování pasivního příjmu nabízejí realitní investiční fondy.

REITs jsou společnosti s veřejně obchodovanými cennými papíry, které dodržují určitá pravidla:

• Nejméně 90 % z celkového zisku z celého fondu musí být každý rok vyplaceno ve formě dividend.
• Alespoň 75 % z vygenerovaných zisků musí vznikat z nájmů a alespoň 75 % hrubých aktiv celého fondu musí být nemovitosti.
• Každý REIT musí vlastnit minimálně 3 oddělená aktiva a žádné z aktiv nemůže překročit více než 40 % z celkové hodnoty hrubých aktiv fondu.

S investováním do těchto fondů přichází několik výhod, ke kterým si přímým vlastnictvím nemovitostí nikdy nedostanete:

• Firma nemusí platit daň z příjmu ani daň z kapitálových zisků, pokud dodrží všechna pravidla. To znamená, že fond získává výhodnější pozici na trhu a nabízí tak držitelům cenných papírů vyšší zisky.
• Cenné papíry jsou likvidní. Držitelé je mohou kdykoliv nakoupit nebo prodat online.
• Téměř nulové vstupní překážky. Do fondů je možné investovat klidně i v řádu stovek.
• Přístup k vysoce výnosným nemovitostem, ke kterým je jako individuální investor nesmírně obtížné se dostat. Příklady jsou komerční nemovitosti jako nákupní centra nebo kanceláře.
• Není třeba platit vysoké transakční náklady jako při koupi přímých nemovitostí, např. daň z nabytí nemovitosti.
• O veškerý facility management se stará investiční fond.

Existují tři hlavní typy REIT:

1. Kapitálový fond kupuje napřímo nemovitosti, spravuje a pronajímá je.
2. Hypotékový fond půjčuje peníze, investuje do aktuálních hypoték nebo do cenných papírů krytých hypotékou.
3. Hybridní fond, který kombinuje oba přístupy.

Jak investovat?

Stačí se zaregistrovat do služby zprostředkovávající přístup k akciovému trhu. V případě Velké Británie to je např. London Stock Exchange. Před každou transakcí je nicméně potřeba udělat kompletní analýzu specifických fondů, do kterých byste chtěli investovat. Důležité je zhodnotit historické transakce firmy, tým, vypočítat si valuaci jednotlivých akcií a posoudit firmu v kontextu celého trhu. U fondů ve Velké Británii je např. investice aktuálně riziková kvůli Brexitu.

Crowdfunding

Crowdfunding funguje podobně jako realitní investiční fond. Hlavním rozdílem je, že se nemusí jednat o firmu s veřejně obchodovanými cennými papíry. Investice se tedy neřeší přes akciový trh, ale podle podmínek daného fondu. Většinou jsou vklady umožněny přes soukromou webovou stránku fondu.

V České republice pár takovýchto projektů existuje. Jeden příklad je www.upvest.cz, který inzeruje roční výnos pro investory mezi 5 % - 8 %. Využívá totiž mezaninové financování pro developery, které je obecně málo dostupné a velice nákladné (většinou mezi 15 % - 20 % roční úrok).

Stejně jako u REITs je potřeba jen prvotní investice. O zbytek se postará firma, která crowdfunding zprostředkovává.

Pronájem pozemků

Šestým a posledním nápadem na generování pasivního příjmu z nemovitostí je krátkodobý pronájem pozemků.

Například projekt www.bezkempu.cz spočívá v inzerování a pronajímání pozemků na pár nocí. Pokud vlastníte pozemek jako např. louky, vinice nebo větší zahrady, můžete ho nabízet lidem, kteří chtějí stanovat nebo parkovat na tichém odlehlém místě mimo přeplněné kempy. Ceny za noc se pohybují v rozmezí 150 Kč a 300 Kč na noc.

Další čtení

• Případová studie týkající se dlouhodobého, krátkodobého i sdíleného pronájmu: www.listenmoneymatters.com
• Případová studie týkající se dlouhodobého pronájmu: www.coachcarson.com
• Jak ohodnotit realitní investiční fond: www.passiveincomemd.com

Pár slov na závěr

Jedno je jasné. Pokud chcete zhodnocovat své ušetřené peníze, neučiníte to tím, že si je necháte ve Vašem bankovním účtu. Pokud chcete zvyšovat své jmění, je potřeba velkou část svých ušetřených financí investovat. Ne vždy musí kolem investice být nekonečná práce. Pokud najdete dobrý deal, uděláte správnou analýzu, zhodnotíte investici hypotékou, najdete zodpovědnou management firmu a nepřekvapí Vás nečekaná rizika, pak je teoreticky možné generovat pasivní příjem z nemovitostí. Hodně štěstí!

Pokud hledáte prodej novostaveb, najdete největší nabídku developerských projektů v našem agregátoru Flat Zone.