Nacházíte se tedy již v druhé části článku Jak generovat pasivní příjem z nemovitostí? jehož první část najdete na našem blogu.

Krátkodobý pronájem

Krátkodobé pronájmy můžou být výnosnější než dlouhodobé pronájmy, ale vyžadují aktivnější přístup z několika důvodů:

1. Rychlá a pohotová komunikace se všemi hosty.
2. Úklid po každém hostovi.
3. Nečekané zásahy v případě poškozeného nebo ukradeného majetku.
4. Správa inzerátů na Airbnb, Booking.com, HomeAway atd.
5. Další administrativa spojená s regulacemi (platba vzdušného a DPH, přihlášení na cizineckou policii atd.)

Jestli-že z této investice chcete vytvořit pasivní příjem, budete muset sehnat firmu, která se Vám o nemovitost bude aktivně starat. Z důvodu, že je s krátkodobým pronájmem více starostí než obvykle, účtují si firmy větší poplatky. Nejběžnější jsou opět dvě varianty, tentokrát se ale o něco liší:

1. Určité procento z každého výdělku (většinou 10 % - 20 %)
2. Fixní garantovaný nájem. Management firma získá absolutní kontrolu nad nemovitostí a měsíčně Vám vyplácí částku, na které se individuálně dohodnete.

Důležitý je průzkum! Dejte si záležet s analýzou vhodných lokalit a nemovitostí. Vhodné podmínky pro dlouhodobý vs. krátkodobý pronájem se totiž můžou diametrálně lišit. Před jakoukoli transakcí si zanalyzujte tyto tři hlavní ukazatele, díky kterým budete schopni přesněji vypočítat prognózy Vašich příjmů.

1. Průměrná cenaza noc
2. Míra obsazenosti
3. Konkurenční inzeráty

Příklad:

• Přes www.sreality.cz jsem v Ostravě našel 1+1 s 35 m² za 790 000 Kč včetně DPH.
• Přes www.airdna.co se dozvím, že za podobné parametry hosté platí průměrně 1 020 Kč za noc, a že průměrná míra obsazenosti za celý rok v celé Ostravě je 43 %.
• Jednoduše si vypočítám hrubý yield: (1 020 Kč x 365 dní x 43 %) / 790 000 Kč = 0,3 %.

To není špatné, ale není to všechno.

• Dále odečteme 20% z příjmů, které budeme platit firmě, která se nám bude o nemovitost starat (160 000 Kč x 20 % = 32 000 Kč).
• Nesmíme zapomenout na náklady>, které se pohybují mezi 20 % - 40 % z příjmů (za předpokladu, že byt má průměrnou obsazenost). Pokud použijeme v tomto případě pro jednoduchost 30 %, roční náklad bude cca. 48 000 Kč (160 000 Kč x 30%).
• Výsledné ROI nám po odečtení vychází takto: (160 000 Kč – 32 000 Kč – 48 000 Kč) / 790 000 Kč = 0,1 %.

Zpřísňují se pravidla…

S provozováním krátkodobých pronájmů souvisejí i další nestandardní regulace, které by se měly dodržovat.

• Pronájem nemovitostí přes Airbnb, Booking.com a další podobné firmy se považuje jako služba ze zahraničí, je proto nutné platit z příjmů DPH.
• Podle zákona o místních poplatcích je každá osoba, která poskytne někomu nocleh, povinna zaplatit 15 Kč na noc na osobu. Je možné, že za několik let se tento poplatek vyšplhá až na 50 Kč na noc na osobu.
• Provozovatelé mají také povinnost mít živnostenské oprávnění včetně nahlášení provozovny (tedy nemovitosti, ve které krátkodobý pronájem probíhá). Dále jsou povinni do tří dnů nahlásit každého cizince na cizineckou policii. I přes to, že tento bod nic nestojí, zvýšená administrativa by mohla znamenat zvýšené ceny od management firem.

Finální návratnost investice tedy bude u našeho příkladu ještě menší než 10 % ročně. Očekáváme, že se regulace budou stále zpřísňovat, takže je možné, že se návratnost investic do krátkodobých pronájmů bude ještě více zmenšovat. Mimochodem, asi jste si všimli, že na celém příkladu nebyla využita žádná hypotéka. Při využití úvěru je možné, že se návratnost investice zvýší. Podmínky nabytí úvěru by nicméně mohly být přísnější než u bodu dlouhodobých nájmů, proto vše důkladně proberte s Vaším finančních poradcem.

Alternativa - Střednědobý pronájem

Jak už vyplývá z názvu, střední cestou mezi krátkodobými a dlouhodobými nájmy jsou střednědobé nájmy. Největší český hráč v tomto sektoru je aktuálně www.flatio.cz. Skrze jejich službu můžete nabízet pronájem Vaší nemovitosti na pár měsíců nejen po celé ČR, ale i v zahraničí. Aktivity Flatia sledujeme a ve Flat Zone jim moc fandíme.

Dalších pár důležitých bodů k zamyšlení

• Pokud máte pokoj pro hosty ve vlastní nemovitosti, využijte ho. Sežeňte si spolehlivou firmu, která se Vám postará o úklid, prádlo, komunikaci, předávání klíčů atd. a začněte generovat příjem z nemovitosti, ve které právě bydlíte.
• Je důležité co nejdříve získat hodnocení s pěti hvězdičkami, aby o Vaši nemovitost byl větší zájem. Pro začátek snižte cenu, abyste dostali co nejvíce hodnocení za co nejkratší dobu.
• Úklid je velice důležitý. Pracujte s dobrou firmou, která v nemovitosti nestráví příliš hodně nebo příliš málo času. Úklid ovlivňuje výdělečnost i hodnocení nemovitosti.
• Doporučený postup je krátkodobý pronájem spravovat určitou dobu sám, sepsat všechny potřebné práce a najmou si firmu, která bude postupovat podle přesných pravidel.

Rizika

• Počítejte se sezónními výkyvy v cenách a v míře obsazenosti.
• Regulace se bude do budoucna nejspíš měnit. Počítejte s alternativní strategií, pokud krátkodobé pronájmy přestanou být výhodné.
• Krátkodobé pronájmy jsou nejtěžší na managementze všech ostatních variant, které v tomto článku zmiňujeme.
• Provozování krátkodobých pronájmů nemusí být pozitivně vnímáno sousedy. Snažte se vyhnout co nejvíce problémům a nastavte přísná pravidla slušného chování pro Vaše hosty.

Tipy

• Nenechte se zaslepit vysokou návratností na papíře. Nechte si poradit od realitních makléřů ohledně dané lokality, financování nebo vhodných kontaktů.
• Zkontaktujte bankovní instituce, nechte si vypočítat úvěrový rating a poraďte se, jaké úvěry jsou aktuálně k dostání a s jakými podmínkami.
• Kontaktujte svého finančního poradce a zjistěte, jak můžete optimalizovat své daňové povinnosti.
• Mějte na paměti úspory z rozsahu. Pokud Vaše nemovitosti budou blízko od sebe, máte větší šanci na vyjednání příznivějších podmínek s firmami, které se nemovitosti starají.

Další investice

Následuje poslední část: HMO, REIT, Crowdfunding a Pronájem pozemků, o tom se však rozepíšeme v dalším příspěvku...