Byty skupují velcí i drobní investoři

stavebni-forum.cz, 10. června 2019 (09:05)

Strmý růst cen tuzemských bytů z nich v posledních letech učinil ještě zajímavější investiční instrument než dříve. Navíc značně sílí poptávka po nájemním bydlení, což investorům, velkým i malým, nahrává do karet. V Praze podle odhadu makléřů společnosti M&M Reality může sloužit k investičním účelům až každý pátý prodaný byt. Silný zájem „bytových“ investorů ale v poslední době hlásí i menší města.

Kdo se před pár lety rozhodl investovat do nemovitostí, neprohloupil. Jejich hodnota strmě vzrostla. „Například byt 1+kk o výměře 27 metrů čtverečních ve staré cihlové zástavbě v Nuslích, pěkně zrekonstruovaný, jsme před pár dny prodali za 2,9 milionu korun. Na jaře 2017 stály srovnatelné byty 2,5 milionu a ještě o dva roky dříve o dalších 700 tisíc korun méně. Za poslední čtyři roky tedy stoupla hodnota tohoto bytu o více než milion korun,“ uvádí příklad Jan Martina z pražské pobočky společnosti M&M Reality. Přitom se podle něj v uplynulých letech výrazně zhodnocovaly nejen byty v novostavbách, ale i cihlových domech a na panelových sídlištích.

V malém i velkém

K investičním účelům slouží podle makléřů společnosti M&M Reality každý desátý až pátý prodaný byt v Praze. Řada investorů přitom neplánuje nemovitost pouze prodat dráž, než ji koupili, nýbrž ji dlouhodobě pronajímat. A právě zájem o nájemní bydlení v posledních měsících prudce vzrostl. „Investory nelze nějak přesně rozškatulkovat. Obecně na trhu působí jak realitní magnáti, kteří vlastní desítky nemovitostí a pronájmy jak krátkodobé, tak dlouhodobé jsou jejich denním chlebem, tak drobní investoři, kteří třeba díky rodinné tradici vlastní několik investičních bytů,“ přibližuje Jan Martina.

„Nejdrobnějšími“ investory jsou pak podle něho manželské páry, které si pořídí investiční byt na hypoteční úvěr. Nájem jim pomůže hypotéku splatit a oni tuto nemovitost vnímají jako svého druhu důchodové spoření. To potvrzuje také Michal Pitucha, ředitel společnosti M&M Finance. „Investoři, kteří takto uvažovali a v posledních zhruba pěti letech si pořídili byt na hypotéku s velmi nízkou úrokovou sazbou a zároveň měli solventní nájemce, vydělali zajímavou částku na strmém růstu tržní hodnoty bytu,“ konstatuje s tím, že v současné době se růst cen nemovitostí zpomaluje, tudíž už nelze počítat s tak rychlým zhodnocením investice jako v uplynulých letech.

Lokalita, lokalita, lokalita

Investoři by podle M. Pituchy měli být obezřetní a dobře promýšlet, jaký byt a v jaké lokalitě kupují „V následujících letech podle mne budou ceny bytů spíše stagnovat, otázkou je pak delší časový horizont. Co však hraje investorům do karet, jsou z dlouhodobého hlediska stále ještě relativně výhodné úrokové sazby hypoték. Koupit byt za účelem investice se tedy stále vyplatí, ale je zapotřebí větší obezřetnosti při výběru,“ upozorňuje M. Pitucha

O investiční byty v Praze mají zájem jak Pražané, tak lidé ze vzdálenějších regionů a také cizinci.„ Rostoucí poptávka zahraničních klientů je v poslední době patrná, především pak ze strany občanů bývalého Sovětského svazu v čele s Rusy,“ říká Jan Martina.

V Praze se investoři obecně zajímají především o menší byty o dispozicích 2+1 a 2+kk, v lokalitě od Vršovic a Vinohrad přes centrum až na Smíchov. O něco žádanější jsou u nich novostavby, protože zejména zahraniční investoři s oblibou kupují více bytových jednotek v jednom developerském projektu, čímž si usnadní správu daných nemovitostí. A to ve starších domech většinou nelze. Ale celkově je na pražském trhu zájem o investiční byty jak v nové, tak ve staré zástavbě.

Poptávka je i v regionech

Praha bude vždy specifická z pohledu poptávky po nájemním bydlení, jež výhodnost investic značně ovlivňuje. Lidé se do metropole ve velkém stěhují za prací, přicházejí sem studenti, cizinci. A do toho se ve městě málo staví. Poptávka po pronájmech je proto v Praze v celorepublikovém měřítku výjimečná. Podobná situace je v Brně a obdobnými výjimkami jsou například lokality s rozrůstající se průmyslovou výrobou. „Na druhou stranu i v menším městě může být nákup bytu za účelem pronájmu velmi zajímavou investicí. Vždy jde o poměr vstupních nákladů a následného nájemného. Tam, kde je po pronájmech poptávka, tam je i investiční příležitost. Zajímavá mohou být například menší univerzitní města, kde běžnou poptávku posilují studenti,“ pokračuje Jan Martina.

Silný zájem ze strany investorů potvrzují i makléři z regionů, například Zdeňka Gavronská, vedoucí litoměřické pobočky společnosti M&M Reality. Poptávka po bytech ve městě podle ní v posledních letech prudce vzrostla a je jich zoufalý nedostatek. Nová výstavba prakticky neprobíhá a nejsou dostupné ani volné pozemky. „Průměrná cena bytu o dispozici 3+1 se v Litoměřicích pohybuje kolem 2 milionů korun. Byty stejné velikosti po kvalitní rekonstrukci a v lepších lokalitách ale mohou vyjít i na 2,7 milionu. Přesto je o ně zájem, respektive v podstatě nejsou k mání, protože je skoupili právě investoři,“ popisuje Z. Gavronská. Pro úplnost dodává, že tyto byty je v Litoměřicích možné pronajímat za 10 000 – 11 000 korun měsíčně a zájem potenciálních nájemníků je obrovský. Na jeden inzerát se téměř okamžitě ozývají desítky zájemců.