Měkčí pravidla pro hypotéky platí už týdny. Češi si můžou půjčit víc na předražené byty

newstream.cz, 9. srpna 2023 (07:01)

Koncem června se v Česku částečně změnily podmínky pro poskytování hypoték. Česká národní banka (ČNB) totiž zrušila požadavek na posuzování limitu DSTI, který vyjadřuje, jak velkou část čistého svého měsíčního příjmu žadatel o úvěr vynakládá na splátky celkového dluhu. Od 1. července už tedy tuzemské banky nemusí brát tento limit v potaz. Jak je to ale ve skutečnosti? Rozmrzne díky tomu aspoň trochu i hypoteční trh? Zeptali jsme se na to v bankách i u finančních poradců.

Od prvního prázdninového dne se některým zájemcům o byty na úvěr zvýšila šance na získání vyšší hypotéky. Část bank se totiž zařídila podle doporučení ČNB a hodnocení bonity žadatelů o hypoteční úvěry zjednodušila a parametr DSTI z posuzování vypustila. Neznamená to, že by si jej ale pro své potřeby banky nepropočítávaly. Ostatně ČNB jim doporučila DSTI prozatím hlídat alespoň na 40 procentech.

„Zaregistrovali jsme menší počet změn v nabídce u našich bankovních partnerů. Některé banky DSTI z metodiky hodnocení bonity klienta odstranily úplně, jiné DSTI zvýšily. Žádná ale nepřestala parametr DSTI sledovat úplně, a to ani u jednotlivých žádostí, tak na úrovni kompletního úvěrového portfolia. V případě, že by ČNB tento parametr a jeho sledování opět vrátila, znamenalo by to pro banky komplikace v procesu znovuzavedení,“ poznamenává hlavní analytik a vedoucí Broker Consulting Martin Novák.

Dramatický příliv zájmu o hypotéky se zatím nekoná

Na hodnocení, zda se nějak výrazně změnilo čerpání hypoték, je podle analytiků teď ještě příliš brzo. Je však podle nich vidět, že se klientům přece jen o něco více rozšířila nabídka nemovitostí, ze které si mohou svůj budoucí byt vybírat. Díky uvolnění limitu DSTI teď také dosáhne na hypotéky více žadatelů. „Dramatický příliv v zájmu o ně se ale zatím nekoná, u klientů spíše pozorujeme pocit úlevy v tom smyslu, že mají větší možnosti a větší výběr při pořizování nemovitosti. Součástí žádostí je ale stále parametr DTI, který jasně ukáže, na jak velký úvěr, a tedy i nemovitost zájemci dosáhnou či nikoli,“ dodává Novák. Podle Petra Plocka z UniCreditBank se dá nyní očekávat zvýšení poptávky po úvěrech, po uvolnění posuzování parametru DSTI, nejspíš v rozmezí 10 až 20 procent.

Parametr DSTI sám o sobě ale není podle ředitele finanční skupiny Partners Jana Brejla jediným faktorem pro posuzování hypotečních úvěrů. „Závisí také na tom, v jaké výši aplikuje daná banka životní náklady a rezervu na splátku,“ konstatuje Brejla, což ostatně připouští i samy banky. „Budeme se vracet na naše nastavení z doby před zavedením ukazatele DSTI ze strany ČNB, to znamená, že budeme i nadále velmi obezřetně vyhodnocovat schopnost klienta řádně hradit závazky, ale nebudeme striktně používat parametr DSTI na hranici 45 procent, resp. 50 procent pro klienty do 36 let,“ vysvětluje Ondřej Šuchman, manažer hypoték Skupiny KB.

Současně odhaduje, že díky zrušení parametru DSTI může objem nově poskytnutých hypoték vzrůst až o 15 procent. Toto uvolnění podle něj pomůže hypotečnímu trhu obecně, a asi nejvíce mladším klientům a také klientům, kteří si pořizují byty a domy ve větších městech, kde jsou ceny nemovitostí nejvyšší.

Trh řídí samoregulace

Zároveň je třeba si podle expertů uvědomit, že trh funguje samoregulačně. „Pokud má klient příjem 50 tisíc korun, tak nově bude moci splácet například 25 tisíc korun namísto 20 tisíc korun (pokud banka povolí DSTI na 50 procent). Když má ale klient ostatní měsíční výdaje 30 tisíc korun, tak si prostě nemůže dovolit splácet 25 tisíc korun. A to je právě ona samoregulace; lidé sami vědí, kolik si mohou dovolit měsíčně za splátku hypotéky dát,“ popisuje současnou situaci mluvčí Raiffeisenbank Tereza Kaisersotová.

Zrušení limitu DSTI tak ani podle největších bank žádnou velkou revoluci v posuzování hypoték nezpůsobilo. „V rámci posuzování schopnosti klienta splatit hypotéku jsme vždy posuzovali míru obecného zadlužení daného klienta, jde o zcela přirozený postup, který většina bank standardně dělala již před tím, než ČNB uvedla tento DSTI regulativ v platnost.

Zrušení DSTI regulativu tak nebude mít na hypoteční klienty negativní dopad, jakkoli samotnou dostupnost vlastnického bydlení s největší pravděpodobností příliš neovlivní,“ vysvětluje také Filip Hrubý z České spořitelny. Hlavní překážkou dostupnosti vlastnického bydlení v Česku zůstávají podle něj stejně především byrokratické bariéry, které neúměrně prodlužují stavební řízení a na trhu tak stále panuje nedostatek cenově dostupných bytů.

Rozmrzne už hypoteční trh nebo ještě ne?

Odpověď na tuto otázku zní podle Terezy Kaisersotové z Raiffeisenbank určitě „ne“. Trh zatím podle ní nerozmrzne, protože důvodem zamrznutí jsou vysoké ceny nemovitostí a vysoké úrokové sazby. „Sazby zůstávají a ceny nemovitostí klesají velmi pomalu, přičemž závratného poklesu se nedočkáme.“ Rozmrzání českého hypotečního trhu tedy určitě není ani dohled.

Zatím je tak podle hypotečních expertů vidět jen mírné probouzení trhu. „Letos v létě ani vzhledem k dovoleným neočekávám, že by objemy úvěr i nadále rostly. K zásadnímu oživení trhu dojde ve chvíli, kdy začnou významně klesat úrokové sazby, což nebude dříve než začátkem příštího roku,“ dodává Brejl.