Prodat či neprodat nemovitost?

hypoindex.cz, 10. srpna 2023 (07:01)

Mnoho lidí se nyní ocitlo v situaci, která se ještě před více než rokem mohla zdát na míle vzdálená. Vzhledem k rostoucí inflaci se úrokové sazby u hypoték dostaly k 5 – 6 % a kompletně tak zamrzl realitní trh. Majitelé, kteří chtěli nemovitost prodat, se ocitli před rozhodnutím, zda svou nemovitost prodat pod cenou, kterou by ještě před rokem kupec akceptoval. Nebo čekat, zda se ceny vrátí na původní hodnoty. Je to ovšem v současné situaci a v dohledné době vůbec reálné? Řada prodejců tomu stále věří.

Je pravdou, že lidé si na vyšší sazby začali zvykat. ČNB nedávno také přispěchala se zrušením ukazatele DSTI, který určuje, jak moc může být klient zadlužený vůči svému měsíčnímu příjmu. Ani jedna skutečnost zatím nemovitostní trh výrazně nerozhýbala. Obratu nenahrává ani ekonomická situace, kdy vysoká inflace požírá úspory domácností i reálný příjem. Mnoho lidí se ocitlo v situaci, kdy už nemá na zvýšené výdaje, natož koupi nemovitosti. ČNB navíc říká, že by sazby na stávající úrovni mohly zůstat déle. Tedy ani zde nemusí dojít ke zlepšení v řádu měsíců.

Rozhodně nečekejme rychlé a prudké snížení sazeb. To je reálné jen v případě, že by se ekonomika dostala do hlubší recese, výrazně se zhoršil trh práce apod. I to by ale vedlo spíše k negativním dopadům na realitní trh a určitě ne růstu cen nemovitostí. Fér je také přiznat si, zda i přes mírný pokles cen v letošním roce nejsou nemovitosti stále drahé, což říká i ČNB. Centrální banka tvrdí, že jsou české nemovitosti stále předražené o desítky procent.

Není tedy spíš čas na prodej než držbu s vírou, že se ceny vrátí? Prodejce také musí uvažovat, co by s hotovými penězi z prodeje mohl v mezičase dělat, i když by z prodeje dostal o něco méně. Důležité také je, zda nemovitost pronajímá. Pronajmout nemovitost, kterou chcete prodat, je vždy těžší, protože nájemce netuší, jaký záměr s ním nový majitel bude mít, a ač nájemní smlouva s prodejem přechází i na nového majitele, je tu pro něj vždy určité riziko.

Podívejme se na modelový příklad. Před rokem byste prodali nemovitost za 6 milionů. Dnes jen za 5 milionů. To je propad o cca 17 %. Při aktuální repo sazbě 7 %, je prodejce schopen na kapitálovém trhu zhodnotit prostředky prakticky bez rizika s výnosem okolo 6,25 % za rok, což je absolutní výnos 312 500 Kč za rok. To je rozhodně více, než by prodejce dostal v případě, že by byt pronajímal. Ve prospěch investice mluví i likvidita, jelikož jsou prostředky v takovém případě k dispozici prakticky okamžitě.

Vyplatí se tedy čekat na to, než se ceny vrátí a riskovat ještě větší propad, další opotřebení nemovitosti, nižší likviditu, nejistotu, že vám nájemce nájem zaplatí, či jen dokonce čekat s prázdným bytem na prodej? To je určitě třeba zvážit a při zvažování nezapomenout uvažovat i ušlé zisky z prostředků, které by mohly být investovány.