Rozpohybuje liberalizace hypoték bytový trh?

remspace.cz, 30. června 2023 (09:01)

Ještě donedávna figuroval jako nejvíce limitující parametr pro získání hypotéky ukazatel LTV. Nutnost mít našetřeno až pětinu hodnoty nemovitosti totiž znamená mít při dnešních cenách připravenou řádově milionovou částku. Výrazný růst úrokových sazeb ovšem způsobil také to, že mnozí žadatelé na hypotéku nedosáhnou, protože se „nevejdou“ do jiného parametru, a to DSTI. Omezení striktně stanovující maximální poměr splátek vůči příjmům žadatele ale od začátku prázdnin končí.

O zrušení limitu pro parametr DSTI nedávno trochu překvapivě rozhodla ČNB. Žadatelé o hypoteční úvěr tak napříště nebudou muset splňovat podmínku, aby se úhrnem splátek všech svých úvěrů vešli do 45 % svých příjmů, respektive 50 % v případě žadatelů mladších 36 let.

Podle hypotečního experta Davida Eima to však rozhodně nebude znamenat bezhlavé zadlužování: „Toto rozvolnění neznamená, že by banky rozdávaly hypotéky bez jakýchkoliv pravidel. Ve svých postupech vždy aplikovaly podobná omezení, deaktivací limitu pro DSTI ale získávají více prostoru k uplatnění svých vlastních interních pravidel.“ Podle něj je téměř jisté, že banky nebudou aplikovat rozdílný přístup pro klienty starší a mladší 36 let, takže pro skupinu dříve narozených to faktické rozvolnění přinese. „A v případech, kde to bude dávat smysl, budou moci jít o něco výše, a přitom již nebudou vázány 5% objemy poskytnutých hypoték minulého čtvrtletí,“ dodává D. Eim. K tomu upozorňuje, že další omezení, která žadatelům určují mít část peněz na financovanou nemovitost naspořenou (LTV) a maximální přípustný poměr celkové sumy dluhů k výši ročních příjmů (DTI), zůstávají v platnosti.

Restrikce a liberalizace

ČNB začala hypoteční trh výrazněji regulovat již v roce 2016, kdy de facto znemožnila sjednávání takzvaných 100% hypoték. Dva roky poté formou dalších doporučení omezila banky při posuzování bonity žadatelů – šlo o stanovení maximální meze parametrů DTI, tedy poměru celkové výše dluhů domácnosti k výši jejích ročních příjmů, a DSTI, který udává poměr mezi výší měsíčních splátek úvěrů a výší měsíčního příjmu.

Ekonomika zasažená pandemií koronaviru si ale v roce 2020 vyžádala zrušení obou limitů i zmírnění požadavku na maximální poměr výše úvěru a hodnoty zástavy (LTV). ČNB nicméně v následujícím roce dospěla k závěru, že úvěrové standardy byly až příliš uvolněny a trhu by mohlo hrozit přehřátí. Proto byly s platností od loňského dubna limity pro uvedené ukazatele opět zpřísněny. „Zatímco dříve šlo pouze o doporučení centrální, která vlastně nebyla pro banky závazná, byť se jimi vždy řídily, od poloviny roku 2021 je pravomoc stanovovat závazné limity uvedených parametrů stanovena v zákoně o České národní bance,“ upřesňuje David Eim a dodává, že s rostoucími úrokovými sazbami a tím i navýšením splátek se limit DSTI v posledních měsících stal nejpřísnějším omezením. Platí totiž, že čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší je splátka. A čím vyšší je splátka, tím vyšší je DSTI (tedy podíl splátek na příjmech), a tím dříve žadatel „narazí“ na jeho strop. Kupříkladu při průměrné mzdě a úrokové sazbě 2 % p.a. by žadatel dosáhl na hypotéku ve výši bezmála 5 mil. Kč. Při aktuálních 6% sazbách mu ale banka může půjčit jen zhruba 3 miliony.

Největším omezením tak opět bude požadavek na vlastní úspory – limit LTV. „Nutnost mít naspořeno alespoň 20 % z ceny nemovitosti, respektive 10 % u žadatelů o hypotéku mladších 36 let představuje při aktuálních cenách bydlení a předpokladu případného dofinancování rekonstrukce nebo vybavení domácnosti značnou sumu, a tedy i překážku,“ říká Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz.

Více čtěte na www.remspace.cz