Trend nájemního bydlení posiluje. Směřuje do něj stále více investic

hypoindex.cz, 2. dubna 2023 (09:01)

V tuzemsku jsou stále častější developerské projekty určené k nájemního bydlení. V ekonomicky vyspělých zemích se jedná o zcela běžný trend. Když se podíváme za hranice, tak například v Rakousku využívá nájemní bydlení téměř každá druhá rodina. Ve velkých německých městech jde o téměř tři čtvrtiny lidí. Nabídka meziročně vzrostla i v Česku a bude nadále růst, především v Praze a dalších velkých městech.

Nájemní bydlení zajišťuje i mnohem větší flexibilitu. Například v sousedním Německu je běžné stěhování za prací do jiného města či spolkové země. Velkou výhodu mají ti, kteří budou schopni rychle zareagovat na poptávku zaměstnavatelů a podle potřeby změní bydliště, aby se přiblížili novému pracovišti. Pokud jsou vázáni na vlastní nemovitost, případně zatíženou hypotečním úvěrem, je změna bydliště obtížná. Buď musejí komplikovaně prodávat starou nemovitost a kupovat novou. To znamená obsáhlou administrativu a řadu jednání s věřitelskou bankou, nebo se smíří s dlouhým časem stráveným dojížděním. Anebo atraktivní pracovní nabídku ke své škodě odmítnou.

Nájemní bydlení podpoří i Státní fond podpory investic

Státní fond podpory investic navíc v Česku v dubnu 2023 spustí program Nájemní bydlení. Na výstavbu bytů půjde až 800 milionů korun. Program podpoří vznik nájemních bytů pro lidi, kteří nevlastní nemovitost k bydlení. O kombinaci dotace a výhodného úvěru se mohou přihlásit obce, spolky, charity i další právnické osoby. Obce budou mít prospěch i z projektů, na které získá podporu soukromý investor. V takovém případě mohou určit, komu se pronajme část bytů. Program je součástí širší reformy podpory bydlení, na které pracuje Ministerstvo pro místní rozvoj.

„Nedostupnost bydlení v Česku je komplexní problém, který zasahuje čím dál širší skupinu lidí a bohužel nemá jednoduché a rychlé řešení. Tímto a dalšími programy chceme nastartovat dlouhodobý trend výstavby dostupných nájemních bytů. Klíčová v tomto bude nejen podpora státu, ale hlavně úzká spolupráce obcí a soukromých investorů, která je v Česku zatím vzácná,“ řekl v tiskové zprávě místopředseda vlády pro digitalizaci a ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš.

Program Nájemní bydlení spravuje Státní fond podpory investic (SFPI), který spadá pod Ministerstvo pro místní rozvoj. Podpora se bude skládat ze dvou částí, dotace do maximální výše 25 procent a výhodného úvěru. Celkem může dosáhnout až 90 procent nákladů. Žádat mohou například obce, jimi zřizované organizace, charitativní organizace, církve a další právnické osoby. SFPI bude dbát o to, aby státní podporu získaly především samosprávy. I v případech, kdy s projektem uspěje soukromý investor bude obec mít možnost určit nájemce u nejméně čtvrtiny bytových jednotek.

Jednou z podmínek získání dotace a úvěru je, že po dobu udržitelnosti (min. 20 let) bude majitel požadovat nájem běžný v místě nemovitosti. V budoucnu bude stát pro tento účel využívat cenové mapy, které připravuje Ministerstvo financí. Oproti předchozím podobným titulům SFPI nabízí program Nájemní bydlení výrazně nižší než tržní úrok, který navíc nepodléhá výkyvům úrokových sazeb. Nově také obsahuje dotační složku, která má motivovat k nové výstavbě.

„Program je nastavený tak, aby veřejná podpora nenarušila tržní prostředí. Výše nájmu se bude řídit obvyklými nájmy v lokalitě a dotace i úrokové zvýhodnění nepřesáhnou provozní zisk z investice,“ prohlásila ředitelka Státního fondu podpory investic Hana Pejpalová.

SFPI chystá také další program dostupných nájemních bytů, o kterém MMR zatím jedná s Evropskou komisí. Výstavbu nového bydlení chce resort podpořit také z Národního plánu obnovy, kde pro tento účel požaduje zhruba 8 miliard korun. Tyto peníze plánuje navázat na prostředky z Evropské investiční banky a soukromé zdroje. Tím by se do systému mohlo dostat dalších několik desítek miliard.

Nájemní bydlení může být v Česku lukrativní investicí

Hlavní ekonom společnosti Cyrrus – Vít Hradil – předpokládá, že nájemní bydlení může být v Česku v nejbližších letech lukrativní investicí. „Česká republika má oproti západní Evropě dlouhodobě výrazně vyšší podíl vlastnického bydlení. To je dáno jednak kulturními a historickými rozdíly, ale v poslední době tomuto nahrával i příznivý vývoj tuzemských mezd a snadná dostupnost hypotečních úvěrů. Nyní je velice pravděpodobné, že čím dál větší část české populace bude ekonomickou realitou „vytlačována“ do nájmů a jejich podíl by se tak měl přibližovat západnímu standardu, tedy narůstat,“ uvádí Vít Hradil.

Průzkum developera CREDITAS Real Estate zaměřený na nájemní bydlení ukázal, že 82 % Čechů žijících v nájmu v něm plánuje zůstat dlouhodobě, z toho necelá polovina trvale. Nejdůležitějším parametrem při výběru nájemního bytu je jednoznačně cena, následuje lokalita. Hlavně pro mladší lidi s vyšším vzděláním a obyvatele Prahy je důležité, aby byl byt částečně nebo plně vybavený. Většinu nájemního trhu tvoří soukromé pronájmy, zastoupení institucionálních nájmů je v Česku zatím malé. Právě to se ale začíná měnit. Jedním z velkých poskytovatelů nájemního bydlení bude i CREDITAS Real Estate ze skupiny CREDITAS.

„Většina Čechů bydlí ve vlastním, pronájem využívá jen 22 % z nich. V Německu nebo Rakousku je přitom toto číslo více než dvojnásobné. Z lidí, kteří žijí v nájmu, v něm plánuje 40 % zůstat trvale a zhruba stejný podíl (42 %) si chce po čase pořídit vlastní dům či byt,“ říká ředitel CREDITAS Real Estate Jiří Vajner. Většina nájemníků (88 %) bydlí v bytech, dům má pronajatý jen 12 % lidí.

Nájmy nerostly tolik jako energie

I když je nájem výraznou položkou domácího rozpočtu, pro téměř 62 % nájemníků nepředstavuje ani třetinu výdajů. Výjimkou je Praha. Ani loňský rok nepřinesl výrazné zvýšení nájmu – 36 % nájemníků se cena nezvýšila vůbec, růst o pětinu a víc deklaroval jen každý desátý nájemník. „Je to dáno tím, že do stávajících smluv se nepromítlo zdražení, které vidíme u bytů v aktuální nabídce. Výraznější zdražení nastalo u energií, kde čtyřem lidem z deseti vzrostly ceny o 10–25 %, čtvrtině se tyto náklady zvýšily o více než 25 %,“ říká Petr Dufek, hlavní ekonom skupiny CREDITAS a dodává: „Náklady na bydlení tvoří výraznou položku v rodinném rozpočtu Čechů, přesto jsou v platbách hypoték, nájmů i služeb velmi zodpovědní – podle Eurostatu dokonce nejvíce disciplinovaní v rámci celé EU.“

Z průzkumu dále vyplynulo, že roste zájem o vybavené byty. Preference částečně či plně zařízeného nájemního bytu souvisí s věkem a vzděláním. Přijít do zařízeného chtějí zejména mladí lidé do 25 let (44 %) a lidé s vyšším vzděláním. Z hlediska lokality je tento požadavek výrazně silnější v Praze (52 %) než ve zbytku republiky. Lidé si nejčastěji hledají bydlení sami a přes internet, s realitními kancelářemi se jich spojí jen minimum.