Vlna nucených prodejů se zatím nekoná

remspace.cz, 27. dubna 2023 (09:01)

Financování na realitním trhu významně podražilo, a to v relativně krátké době. Dnes je typicky třikrát dražší než v nedávné minulosti, a to v průměru o 400 až 600 bazických bodů. I přesto na trhu nevidíme nadstandardní míru tzv. vynucených prodejů. To je dáno hned několika faktory.

Za prvé, většina investorů si udržela rozumnou úroveň LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou úvěrované nemovitosti. Ta se tradičně pohybovala kolem 60 % a i díky tomu společnosti zatím neporušily podmínky bank, kam mj. patří ukazatel krytí dluhové služby (DSCR – Debt Service Coverage Ratio)

Za druhé, hodnota komerčních nemovitostí zatím poklesla jen mírně. Ceny napříč všemi segmenty stále drží zdravý trh pronájmů v kombinaci se slabou výstavbou a proporčním navýšením nájmu o nadstandardně vysokou inflaci. V loňském roce se jednalo o přibližně 9 % u nájmů nominovaných v eurech a 15% navýšené nájemného v korunách. Většina realitních fondů tak v uplynulém roce vykázala slušné výnosy, což některé podílníky přesvědčilo natolik, že nesáhli k stažení svých finančních prostředků.

Za třetí, fondy jsou ze zákona nuceny držet část kapitálu v likvidní složce právě pro případné výběry, a jelikož zatím nenastal žádný dramatický “hon” na fondy, tak ty v tomto ohledu mají stále dostatečné rezervy. V neposlední řadě se také zlepšila komunikace fondů s jejich podílníky, kteří dnes nejednají unáhleně a v panice.

a investičím trhu se oproti předminulému roku mění poměr mezi nabídkou a poptávkou – v roce 2021 chtěl málokdo prodávat kvůli obavě, kam by zisk znovu investoval. Nyní část investorů sice čeká na výhodné nákupy, ale oproti situaci v roce 2021 vidíme výrazně méně skutečně aktivních kupců, což omezuje prodejnost nemovitostí. Od 2. čtvrtletí roku 2022 jsou objemy realizovaných investic výrazně pod dlouhodobým průměrem – zjevně dochází k odkladu plánovaných prodejů a komerčních nemovitostí je tak ke koupi výrazně více. Nicméně cenová očekávání obou stran se prozatím zřídkakdy potkávají, proto na trhu panuje nízká likvidita.

Autor je ředitelem týmu oddělení investic v poradenské společnosti CBRE.

Vítězslav Doležal