Analýza: Vyplatí se bydlet v nájmu, nebo splácet hypotéku? Na obzoru je bod zlomu

newstream.cz, 1. února 2023 (16:01)

Jak se budou letos vyvíjet nájmy v Praze? A jak ceny bydlení? Co bude v letošním či příštím roce finančně výhodnější, platit nájem, nebo splácet hypotéku? Za prvé, hypotéky jsou nyní téměř nedostupné. S úrokovými sazbami kolem šesti procent a cenou metru čtverečního nového bytu přes 150 tisíc korun přesahuje splátka hypotéky na nový byt o velikosti 35 metrů dvacet šest tisíc korun.

Splátka za nový byt o velikosti 70 metrů je při současných sazbách a cenách v Praze přes padesát tisíc korun. V obou případech by navíc musela být nejdříve splacena pětina ceny bytu. U toho malého přes milion korun, u většího přes dva miliony.

To samo o sobě nyní determinuje trh. Jen málokdo na nové vlastní bydlení dosáhne. Nájemné se proto stalo po letech, a to spíše z donucení, plnohodnotnou variantou bydlení. Je nyní výrazně levnější než splátky vlastního bytu.

Má to však zádrhel. S větším zájmem o nájemní bydlení v Praze rychle roste nájemné. Podle odhadu developerů i realitních kanceláří se nájmy za poslední rok zvedly asi o patnáct až dvacet procent. V novém bytě bylo koncem loňského roku podle údajů developera Central Group průměrné nájemné od 400 do 440 korun za metr. Čím menší byt, tím vyšší částka. Nájmy v novém bytě o výměře 35 metrů jsou nyní v průměru 15 a půl tisíce korun. U 70timetrového bytu je to přes 28 tisíc korun. Jiní developeři uvádějí i vyšší aktuální nájmy, přes pět set korun za metr.

U starších bytů byl růst mezi patnácti a dvaceti procenty. Průměrné nájemné ve starším bytě v Praze bylo koncem roku podle dat společnosti EHS v průměru 334 korun. To odpovídá průměrné ceně sedmdesátimetrového bytu kolem 23 tisíc korun, poloviční byt lze pronajmout za jedenáct tisíc.

Přes růst nájmů je zřetelný rozdíl mezi nájmem a splátkou hypotéky. U většího nového bytu je to přes dvacet tisíc korun.

Nájmy ale dál porostou

Developeři však odhadují, že nájmy v novostavbách dál porostou. Central Group modeluje situaci, že bude růst po dva roky o patnáct procent. To by u většího bytu znamenalo během dvou let nárůst nájmu na víc než 37 tisíc korun měsíčně. Pokud by přitom klesaly úroky hypoték, ceny by se začaly přibližovat. Central Group dokonce předjímá, že by se v roce 2024 mohly nájmy a splátky hypoték, obojí u nových bytů, protnout. K tomu by ovšem musely klesnout sazby na polovinu, tedy asi tři procenta. A nájmy skutečně růst o oněch patnáct procent každý rok. Oba předpoklady jsou zatím ve fázi očekávání.

Klíčem bude vývoj úrokových sazeb. Česká národní banka zatím avizuje, že nevidí v letošním roce důvod ke snižování sazeb. Záležet bude na vývoji inflace, zejména v prvním pololetí. Pokud ta bude podle očekávání klesat, dá se snižování sazeb očekávat, ale spíš až v příštím roce. Úroky hypoték mohou snižovat poskytovatelé hypoték už při očekávání snižování sazeb. Dá se však čekat, že by šlo o drobné úpravy, v rámci nějaké marketingové akce.

U developerů se rodí nový trend. Byty na pronájem

Developeři nyní zvažují dvě strategie. Jedni se dál zaměřují na prodej bytů, čekají na oživení trhu, s tím i mírný růst cen a postupné snižování sazeb. Pokud by přitom rychle rostly nájmy, vlastní bydlení by opět dávalo smysl.

Jsou ovšem jiní developeři či investiční fondy, jež na rychlý pokles sazeb nespoléhají a investují do výstavby nájemních bytů. Tito také čekají rychlý růst nájmů, nikoliv však růst cen nového bydlení. Jak pět let letěly nahoru ceny bydlení, nyní čekají podobný vývoj u nájmů. Jako o mezní hranici se mluví o 700 korunách za metr. To by u sedmdesátimetrového bytu činilo téměř padesát tisíc korun. Tedy jako současné splátky hypotéky. Ovšem s tím, jak budou hypotéky zlevňovat, úroveň sedmi set korun se bude patrně snižovat. Nebo budou muset developeři nabídnout k nájmu bonusové služby.

Je tu však ještě jeden aspekt. A sice, že většina nájemního bydlení se nyní odehrává především na poli starších bytů, těch nových je totiž na trhu zatím nedostatek. U starších bytů je poněkud jiný vývoj než u těch nových. Řada analytiků či zástupců realitních kanceláří nečeká tak razantní růst nájmů jako vloni. „Letos růst asi zvolní, ale o kolik, to nelze určit,“ tvrdí analytik J&T Pavel Ryska.

Optimalizace bydlení

Důvodem je především fakt, že na trh přichází větší množství starších bytů než v minulosti. Majitelům se začíná vyplácet jejich pronájem. „Dnes je zajímavější si některé byty pronajmout, než si je koupit,“ hodnotí situaci na secondhandovém trhu Tomáš Jelínek, šéf realitky Century 21. S tím souvisí nový trend, a sice, že na trh přichází stále víc větších starších bytů, typicky s dispozicí 3+1. Majitelům se při kombinaci drahých energií, vysoké inflace a rostoucích nájmů vyplatí přenechat větší byt nájemníkům a najít si menší náhradu.

Nájmy v secondhandu v minulém roce sice také rychle rostly, jsou však stále o dvacet a víc procent pod novými byty. Podle údajů Maxima reality byly nájmy v Praze koncem roku 2022 v průměru na 334 korunách za metr, což dělá asi 23 tisíc korun za průměrný byt. Jde o meziroční růst o šestnáct a půl procenta. Pokud by se naplnili předpoklady dalšího meziročního růstu o patnáct procent, dosáhly by nájmy ve starší zástavbě za dva roky ke třiceti tisícům korun. Což je pořád výrazně levnější než očekávané splátky hypoték v té době i než nájmy v novostavbách. Nájem se minimálně pro letošní rok jeví jako ekonomicky výhodnější varianta bydlení.

Více čtěte na www.newstream.cz