Bytovou výstavbu brzdí hlavně pomalé povolování

stavebni-forum.cz, 1. prosince 2022 (16:01)

Stejně jako v minulosti český rezidenční development ve výstavbě naráží zejména na bariéru v podobě povolovacích procesů, když v současnosti velmi citlivě vnímá i zvyšování úrokových sazeb. To mj. vyplývá z nedávné ankety společnosti CEEC Research, jejímiž respondenty byli stavitelé bytů.

Více než čtvrtina oslovených firem (26 %) neprodává žádné nebo jen minimální procento bytů v předprodeji, přičemž většina těchto společností si své projekty financuje sama nebo za pomoci investorů. Každá druhá společnost realizuje v předprodeji méně než 30 % projektu. Další téměř třetina dotázaných developerských společností (29 %) prodá v předprodeji více než třetinu projektu, což často souvisí s jejich nutnou spoluúčastí při pořízení hypotečního úvěru.

Zájem o nájemní bydlení roste

Ekonomické následky, které přinesla pandemie, válka na Ukrajině či energetická krize, se neprojevují hned, ale až ve střednědobém či dlouhodobém horizontu. Ve srovnání s dobou před pandemií se zájem o koupi nemovitosti v předprodeji podle necelé poloviny (45 %) developerských společností snížil, když jen podle čtvrtiny (26 %) zůstal beze změny. Podle necelé třetiny (29 %) se zájem o koupi nemovitosti v předprodeji naopak zvýšil a spolu s tím se zvyšuje i zájem o poradenskou činnost ohledně získání hypotéky.

„Změna zájmu o koupi vlastního bydlení je patrná poslední dobou a díky tomu je výrazně zvýšená poptávka po nájemním bydlení. Rád bych ale zmínil, že tento přesun lidí od vlastního směrem k nájemnímu bydlení je přirozený trend, který v západních zemích funguje již několik dekád. U nás je specifičtější situace ohledně nastavení smýšlení, kdy vlastní bydlení je něco ´přes co nejede vlak´. Vzhledem ale ke všem faktorům, které navíc poslední dobou opravdu eskalují, je to něco, čemu se, ať chceme, nebo nechceme, nevyhneme, a spíš bychom měli přemýšlet, jak se dané době přizpůsobit a adaptovat se na ni,“ popisuje posuny na bytovém trhu Michal Hrbatý ze společnosti UlovDomov.cz.

Úvěry jsou výhodné, ale…

Financování developerských projektů prostřednictvím bankovního úvěru je velmi výhodné, přičemž častokrát se využívání bankovních úvěrů spojuje s prodejem části projektu ještě před jeho výstavbou, aby se tak pokryla nutná spoluúčast, kterou banka vyžaduje. Využití úvěru na financování developerských projektů umožňuje podstupovat kapitálově náročnější projekty, nebo uvolnit část vlastních zdrojů v průběhu realizace projektu, a využít tak prostředky na akvizici nových pozemků či dalších projektů. Nevýhodou tohoto způsobu financování jsou ovšem složitá a náročná sjednávání půjčky, při kterém banka vyžaduje velmi detailní informace o celém projektu.

Co výstavbu zdržuje?

Dotázaní rezidenčních developeři také hodnotili konkrétní vlivy, které mají dopad na jejich podnikání. Na škále 0–10 (0 = nemá žádný vliv a 10 = má největší vliv) vyhodnotili, že největší ekonomický vliv na jejich podnikání má rychlost stavebního řízení (7,8 bodu): pokud se podaří zajistit rychlejší stavební řízení, sníží se čas potřebný pro výstavbu rezidenčních nemovitostí, což následně může umožnit snížení cen.

Další problém, který developeři vidí jako jeden z největších, je zvyšování úrokových sazeb (7,7 bodu). Úrokové sazby souvisí s vysokou inflací, která by se podle prognóz ČNB ale měla v příštích dvou letech snižovat. Dalším problémem, který se týká celé republiky, je neochota obcí a měst investovat do nové výstavby (6,2 bodu z 10). Významným faktorem ovlivňujícím oblast developerského podnikání je také nedostatek stavebního materiálu a jeho cena a nedostatek pracovní síly, s čímž se stavebnictví jako takové potýká dlouhodobě.

V seznamu překážek bytové výstavby jsou i zastaralé územní plány a požadavky programu Green Deal. Developeři uváděli také jiné důvody, než jsou výše uvedené, mezi které patří např. politická krize v EU nebo nedodržování zákonných lhůt a postupů (5,9 bodu z 10 možných). „Oproti minulému roku můžeme nyní vidět několikaprocentní nárůst stavebních nákladů. Věříme ale, že se situace do konce roku stabilizuje, a připravujeme se na predikovaný propad do recese. To způsobí pozvolné snižování stavebních nákladů, nikoliv však okamžité uvolnění stavebních kapacit. Toto nastane až tak v horizontu roku až dvou,“ predikuje vývoj ve stavebním sektoru Václav Hlavička ze společnosti Crestyl.

Více čtěte na www.stavebni-forum.cz