Komerční reality v roce 2022 – výsledky a výhledy

stavebni-forum.cz, 29. září 2022 (16:01)

Jak se současný makroekonomický vývoj, doprovázeny řadou dramatických událostí, promítá do poměrů na českém trhu komerčních realit? Co se stalo v prvním pololetí a co můžeme očekávat v druhé polovině roku? Na to odpovídá vysoce aktuální analýza poradenské společnosti CBRE.

Jednoznačným vítězem českého realitního trhu je letos logistika, respektive segment skladových a průmyslových nemovitostí. Aktivita na tomto trhu zatím překonává očekávání. Především bylo pronajato 900 tisíc m2 nových ploch, což v meziročním srovnání představuje 33% nárůst. Novým smlouvám přitom dominovaly předpronájmy, které tvořily 59 % veškeré poptávky. Analýza CBRE predikuje, že celkový objem nově pronajatých prostor do konce roku dosáhne 1,4 mil. m2. Pozitivní očekávání se přitom opírá hlavně o skutečnost, že globální firmy stále přehodnocují své strategie z hlediska fungování dodavatelských řetězců, z čehož by Česká republika díky své geografické poloze mohla profitovat.

„Logistické“ nájemné roste

Aktuální neobsazenost skladových a průmyslových prostor u nás dosahuje pouhých 1,5 % a experti CBRE v tomto směru neočekávají výraznou změnu ani ve druhém pololetí. Ke konci června bylo ve výstavbě téměř 1,3 milionu m2 a do konce roku má na trh být dodáno dalších zhruba 940 000 m2 nových prostor, přičemž spekulativní výstavba z toho činí pouhých 20 %. Výsledkem vysoké poptávky a rekordně nízké neobsazenosti v kombinaci se zvyšováním cen materiálů, stavebních nákladů a také s rostoucí inflací je zvýšení prémiového nájemného v meziročním srovnání o 43 %, přičemž trvá tlak na jeho další růst. Nové kapacity se již nenabízejí pod úroveň 5 eur/ m2/měsíc, přičemž nájemné v Praze již atakovalo hranici 8 eur. Aktuální tempo růstu logistického nájemného v ČR se tak řadí mezi pět nejvyšších v Evropě.

Obchodní centra přestála těžké časy

Letos na trh českého „retailu“ přibude 11 200 m2 nových ploch – dokončí se jedno nové nákupní centrum (Javor v Brně) a dojde k rozšíření OC Atrium Palace Pardubice. A i když se v letech 2023 a 2024 otevře hned několik dalších prostor v obchodních centrech napříč republikou (např. Galerie Pardubice, rozšíření OC Černý Most v Praze, Šantovka v Olomouci či Varyáda v Karlových Varech), v segmentu maloobchodu se budou v následujícím období nejvíce stavět obchodní parky. Těm se velmi dařilo v době pandemie a tento trend bude i pod vlivem rostoucí inflace pokračovat současně s expanzí diskontních řetězců.

Po raketovém vzestupu online nákupů v posledních letech se tempo jejich růstu mírně zpomalí. I přesto e-commerce již dosáhla dalšího historického mezníku, když v celosvětovém měřítku aktuálně vytváří téměř 20 % maloobchodního obratu (v tuzemsku jde o 18% podíl).

Hypotéky fixované na tři a pět let zlevnily o 0,04 procentního bodu na 6,7 % p. a., resp. 6,24 % p. a. Sazby hypoték nad 80 % LTV s fixací na jeden rok klesly o 0,03 procentního bodu na 6,24 % p. a. a zůstávají společně s pětiletými fixacemi nejlevnější.

Kanceláře: trh favorizuje nájemce

Poptávka po nových kancelářských kapacitách v atraktivních lokalitách bude podle analýzy CBRE i nadále na vzestupu, např. v Praze během prvního pololetí meziročně vzrostla o 41 %. Od začátku roku do června bylo v hlavním městě dokončeno 47 880 m2 nových kanceláří (z toho 56 % již bylo předpronajato) a dalších 28 800 m2 v šesti různých projektech bude zkolaudováno do konce prosince. Přitom v roce 2023 má přijít na pražský trh poměrně dost nových a také atraktivních kancelářských budov. To v kombinaci se zpomalující se poptávkou a faktem, že do Prahy nepřicházejí téměř žádné nové společnosti, může v příštím roce vést k růstu celkové neobsazenosti – ta se v metropoli aktuálně pohybuje kolem 8 %. Celkově se trh se v mnoha lokalitách a především v Praze stává trhem nájemců, kdy pronajímatelé musí v řadě případů přicházet s různými pobídkami. Podle CBRE by ale neobsazenost ve vysoce kvalitních kancelářských budovách měla zůstávat na nižší úrovni, protože tyto budovy jsou mezi nájemci čím dál vyhledávanější.

Vzestup investiční aktivity

První pololetí tohoto roku bylo z pohledu investic relativně silné, v meziročním srovnání dosáhl jejich celkový objem o 35 % vyšších hodnot. Již tradičně vedl sektor kancelářských nemovitostí, které představují 45 % všech investic. Druhý nejvyšší objem patřil maloobchodním nemovitostem, které se na celku investic podílely 34 %, když třetí příčku s 18% podílem zaujaly průmyslové a skladové nemovitosti.

Obecně lze konstatovat, že trh má na straně poptávky větší potenciál, ale nabídku limituje nedostatek prémiových produktů vyvolaný omezenou výstavbou a pomalými povolovacími procesy. Druhé pololetí proto bude z hlediska investic o něco slabší, přičemž podle analýzy CBRE celkově může být do konce roku na trhu proinvestována částka 2 mld. eur, tedy obdobně jako loni nebo předloni. „Investiční trh v ČR je nyní tažen nabídkou, nikoli poptávkou. Nabídka je v současné době malá, zvláště pokud jde o prémiové nemovitosti a nemovitosti těsně po dokončení,“ popisuje poměry ve sféře investic Jakub Stanislav z CBRE.

Více čtěte na www.stavebni-forum.cz