Kde je možné čekat korekci na trhu nemovitostí a proč?

hypoindex.cz, 17. září 2022 (16:01)

Že se nejspíš český realitní trh nachází ve fází korekce se opatrně skloňuje už pár měsíců. Ať už kvůli tomu, že ceny českých nemovitostí jsou o pár desítek procent nadhodnocené, nebo kvůli tomu, že postupně oslabuje poptávka na trhu z důvodu rostoucích úrokových sazeb na hypotéky. Pokud jste v posledních měsících prodali nemovitosti, tak je dost dobře možné, že za víc byste ji právě teď neprodali.

Prostory pro cenovou korekci na trhu s nemovitosti určitě jsou. Za minulý rok sice vyrostly ceny nemovitostí v průměru až o 25 %, to ale rozhodně nebude i letošní počasí. Trh, který byl dlouhodobě tažen neutuchající poptávkou a nedostatečnou nabídkou, se najednou totiž musí srovnat se situací, kdy poptávka klesá. A je jen otázkou času, kdy začne nabídka růst. Což bude představovat situaci, ve které český hypoteční trh může zkorigovat ceny až o desítky procent.

Ceny nemovitostí ale určitě nebudou klesat plošně a všude stejně. Menší byty ve středu měst, které jsou zateplené, připojené na centrální zdroje tepla a mají rozumnou dispozici a dostatečnou občanskou vybavenost v okolí, se o své ceny až tak bát nemusí. Opačná situace ale může nastat u samostatně stojících domů s většími dispozicemi. Aneb je na čase se nejspíše prostorově uskromnit. Není ale jisté, kdo a proč by měl tyto domy kupovat.

Když se zaposloucháte, možná uslyšíte prasknutí bubliny

Podle různých signálů z trhu a zpráv z realitních kanceláří se situace na trhu s nemovitostmi opravdu mění. Nejvýznamněji klesají ceny u nemovitostí, které byly cenově hodně nadhodnoceny, přitom ale kvalita neodpovídala tržním cenám. Bubliny tak začaly částečně praskat v krajských městech a také v Praze, kde došlo mezikvartálně k 3% poklesu.

Po době stagnace navíc začaly mezikvartálně růst i ceny nájmů, což signalizuje, že roste spíše poptávka po nájemním bydlení než po vlastních nemovitostech. Na tomto stavu se nejvíce podepsala rostoucí úroková míra hypoték, která sice pravděpodobně zastavila růst, ale přiznejme si: nabídková sazba hypoték nad 6 % rozhodně nepřeje rostoucí poptávce po novém bydlení.

Vysoké energie jako zásadní faktor

Ceny energií za poslední půlrok vyrostly, zálohy se mnoha domácnostem mohly zvýšit několikanásobně. A to je zima teprve před námi. Je tak otázkou, jak se situace na trhu s plynem a na trhu s elektřinou promítne do prodeje nemovitostí během zimního a hlavně během následného období. Mnoha domácnostem se totiž může stát, že zimní ceny a zimní spotřeba energií bude nad jejich finanční možnosti. Vláda sice slibuje adresnou pomoc, to ale neznamená, že zima bude teplá a především vytopená.

Je tak jen otázkou, kdy domácnosti naznají, že jejich současné bydlení je příliš velké, příliš studené, příliš drahé a naprosto energeticky neúsporné. Dává tedy jen smysl, že velké a energeticky náročné nemovitosti, starší rodinné domy a nezateplené byty se v následujícím roce budou na trhu nemovitostí objevovat ve stále větším počtu.

Ano odborníci říkají, že ceny nemovitostí budou klesat, ale jen minimálně a jen u méně kvalitních nemovitostí. Co se ale stane s trhem, na kterém se najednou objeví větší množství nemovitostí se stále klesající cenou? Protože je nikdo nechce, protože jsou příliš náročné na vytápění a spotřebují hodně energií. Jejichž cena nejspíše klesat hned tak nebude.

Korekce větší, než se čekalo

Dá se tak čekat, že dojde ke korekci výraznější, než několik desítek procent. Ostatně tomu právě nasvědčují současná data z trhu nájemního bydlení. Že pro určitou skupinu lidí se nájem stává velmi zajímavou alternativou k vlastnímu drahému bydlení. V situaci vysokých úrokových sazeb a také vysokých cen energií.

Je jen otázkou, jak na tuto skutečnost bude reagovat také hypoteční trh a to především u refinancovaných hypoték. Ty by totiž mohly představovat další zdroj pro novou nabídku na trhu s nemovitostmi. Podobně jako tomu bylo v roce 2008 v zemích s praskajícími nemovitostními bublinami. Jak moc velkou nabídku budou za rok představovat na trhu nemovitosti, u kterých si jejich majitelé nemůžou dovolit splácet refinancovanou hypotéku?

Celkem vzato se tak rozhodně nevyplatí právě teď kupovat novou nemovitosti. Její cena totiž bude během příštího roku nejspíše levnější, než za kolik ji koupíte právě dnes. Navíc to vypadá, že se začíná obracet trend v úrokových sazbách. Právě teď se určitě vyplatí spíše s nákupem nemovitostí počkat, než spěchat za vlastním bydlením.

Více čtěte na www.hypoindex.cz