Parcely v Praze jen tak nezlevní. Vlastníci nejsou pod tlakem, říká ředitel skupiny Finep

ihned.cz, 9. října 2018 (02:01)

Skupina Finep se za dobu své více než dvacetileté existence zařadila mezi pětici největších rezidenčních developerů v Praze. Developerská firma před rokem 2015 intenzivně nakupovala parcely a má slušnou zásobu pozemků, které bude rozvíjet v následující dekádě. Další nákupy tak pro Finep v současné situaci rostoucích cen stavebních pozemků nejsou prio­ritou, říká v rozhovoru s HN generální ředitel holdingu Tomáš Pardubický. Developer sleduje fenomén sdílené ekonomiky a další trendy, které Finepu podle něj napovědí, pro koho má byty stavět.

HN: Od října platí omezení hypoték. Jak opatření ovlivní realitní trh?

Bude klesat zájem o vlastní bydlení a poroste zájem o nájemní bydlení. Regulace České národní banky mi ale nepřijde zásadní. Jsem přesvědčen o tom, že ve velkých městech dochází ke změně dlouhodobých trendů. A ty nezastaví politici, developeři ani spolky. Jeden z těch velmi známých trendů je urbanizace. Venkov se vysídluje a naopak města se rozrůstají a to platí celosvětově. Druhým trendem je změna vztahu k vlastnictví. Zatímco moje generace měla velký vztah k vlastnění, mladá generace je na majetku nezávislá a nebude mít potřebu bydlet ve vlastním. Když se oprostíme od krátkodobých pohledů, přechod na nájemní bydlení není nic nezdravého. Je to jen něco, čím se přibližujeme stylu života v západní Evropě.

HN: Koho máte na mysli, když mluvíte o mladé generaci?

Lidi, kteří končí vysokou školu a mají první zaměstnání. Když se bavím na přednášce se studenty, chtějí prvních pět let po vysoké škole víc cestovat, chtějí jet do zahraničí pracovat a na stáže a teprve pak se vrátit. Nechtějí se vázat. Mám pocit, že mladá generace se mnohem méně zabývá budoucností a plánováním než moje generace, která přirozeně tíhla k vlastnictví.

V roce 2017 se poměrně intenzivně diskutovalo, že se na investici prodává příliš mnoho bytů.

Myslím si, že to není nezdravé a že je to dlouhodobý trend. Mladá generace nepotřebuje vlastnit, bude žít v pronájmu a bude to naprosto přirozené, stejně jako na Západě.

Každý rok nám ubývá 3−5 procent prodejů lidem, kteří chtějí bydlet, a rostou prodeje lidem, kteří chtějí pronajímat. Myslím si, že tento trend bude pokračovat a třeba za 10 let se dostaneme do situace, kdy půjdou tři čtvrtiny produkce na nájmy a čtvrtina do vlastnictví.

HN: V západní Evropě je sice běžné bydlet v nájmu, ale kvůli vysokým cenám vlastnického bydlení je to pro řadu lidí i nevyhnutelné. Jenže tam je dost velkých profesionálních pronajímatelů, kterých je u nás málo. A jednotliví pronajímatelé mohou kdykoli říct, že svůj byt potřebují uvolnit pro své příbuzné…

Ano, u nás chybí trh institucionálních investorů. Registrujeme ale jejich zájem tuto mezeru vyplnit. My jsme se o to snažili ve spolupráci s různými penzijními fondy a kapitálovými fondy před několika lety, ale regulace a kapitálové plánování těm institucím neumožňovaly vstupovat příliš efektivně do nájemního bydlení. To se částečně mění a já jsem přesvědčen, že velké pojišťovny a velké penzijní fondy brzy do segmentu dlouhodobého nájemního bydlení vstoupí.

HN: Finep vlastní i velkou pražskou realitní kancelář Maxima reality, jak ta pociťuje zájem o nájemní bydlení?

Před pěti lety se na pronájem bytu za tržní cenu za první týden ozvalo 20 zájemců, z toho takových 10 zájemců bylo česky nehovořících. Dnes se na byt s tržní cenou během týdne ozve pravděpodobně 100 zájemců a z těch bude 80−90 procent česky hovořících. Roste podíl studentů a mladých rodin pronajímajících si byty. A to při cenách nájemného, které poslední tři roky vzrostly minimálně o 30 procent. Já se obávám, že nájmy dál porostou.

HN: Co vás k tomuto názoru vede?

Podle pražského Institutu plánování a rozvoje by se mělo do Prahy do roku 2030 přestěhovat až 160 tisíc lidí. Podobná nebo i vyšší čísla uvádějí i další oficiální předpoklady. To představuje přírůstek obyvatel o více než 10 tisíc ročně.

HN: Teď určitě namítnete, že tomu neodpovídá tempo výstavby ani rychlost povolování staveb…

Nejen to. S výjimkou let 2003 a 2004 nám od roku 2000 klesá počet stavebních povolení. Od roku 2006 je počet stavebních povolení pod úrovní 6000 bytů. V Praze je kolem 40 tisíc bytů zhruba v 900 projektech, které čekají na stavební povolení.

I kdyby se dnes postavilo 20 tisíc bytů, tak se nic zásadního nezmění, protože se tím jen dorovná chybějící poptávka.

Jsem rád, že se od roku 2014 změnil tón politických proklamací. Místo "zastavíme development" teď politici hovoří o výstavbě sociálních bytů, o dostupném bydlení, bytech za nákladové ceny. Budu rád, když se podaří zjednodušit procesy, ale pak stejně narazíme na druhý mantinel a tím jsou stavební kapacity.

HN: Stavební kapacity chybějí, ale co pozemky?

Pozemky kupují v ekonomickém boomu i investoři, kteří se developmentem nezabývají. Jsou to často firmy, které vydělaly peníze v jiném oboru podnikání a nemovitosti jsou pro ně dlouhodobou investicí. Řada těchto firem ale postupně zjišťuje, že samy nejsou schopny development realizovat. Je to velmi náročný proces. Po několika letech příprav se developerského projektu vzdají a nabídnou pozemky developerům ke koupi nebo ke spolupráci. Ale do ceny promítnou svá očekávání na výnosnost své investice a vklady, které do projektu investovaly. Nám ta cena třeba finančně nevychází, ale prodávající není pod tlakem, aby prodal. Ví, že když pozemky podrží 10 let, tak je pak prodá. Tím tito investoři zvyšují ceny pozemků. Za posledních 10 let se jejich ceny zvýšily čtyř- až pětinásobně. Ceny pozemků jen tak jednoduše neklesnou.

Největšími vlastníky pozemků jsou ale restituenti a ani ti nejsou pod finančním tlakem prodávat. Proto ani v případě recese neočekáváme, že by šly ceny pozemků zásadním způsobem dolů.

Zdroj článku a fotografie: ihned.cz