Rezidenční trh nečekají zásadní změny

Stavebni-forum.cz, 23. června 2022 (08:00)

Od začátku roku začíná růst cen energií výrazně zasahovat do různých odvětví včetně bydlení. Energetické společnosti svým klientům zvyšují zálohy na plyn i elektřinu, stále přitom není jasné, kdy se zdražování zastaví. Mohou tyto nečekané náklady na bydlení vyvolat nové trendy na realitním trhu? Podle analýzy realintí kanceláře RE/MAX zřejmě k nějakým razantním změnám v poptávce a nabídce rezidenčních nemovitostí nedojde.

Spotřeba energií v rodinném domě bývá celkem logicky mnohem vyšší než v bytě. Proto rostoucí ceny energií mohou vyvolat nový trend stěhování se do menších nemovitostí, protože udržení rodinného domu bude příliš nákladné. Podle Jana Hrubého, generálního ředitele společnosti RE/MAX, k tomu ovšem na českém trhu zřejmě nedojde: „Spotřeba energií nemusí být u rodinných domů vždy výrazně vyšší než u bytů. Záleží primárně na tom, jak byl dům postaven a jakou má energetickou náročnost. Dalším klíčovým faktorem je potom příjmová stránka vlastníka a jeho celková finanční zátěž. Česká nátura, která nás od dětství vede k tomu, abychom byly leckdy až za každou cenu majitelem nemovitostí, lidem v Čechách brání se nemovitostí zbavovat.“ A dodává, že je třeba zmínit fakt, že přístup bank v České republice je postaven na vůli hledat řešení v případě, že má klient se splácením problém. „S ohledem na tuto situaci nepředpokládáme, že růst cen energií povede k hromadnému prodeji domů a zvýšené poptávce po bytech,“ myslí si Jan Hrubý.

Porostou hlavně ceny pozemků

Podle Jana Hrubého nastává mírný útlum v prodeji rodinných domů, důvodem ovšem není vysoká cena energií, ale spíše velké požadavky vlastníků nemovitosti na prodejní cenu. „Od počátku roku vnímáme určitý pokles zájmu o rodinné domy na straně kupujících, kde dochází k mírnému prodlužování doby prodejů. Prodávající, kteří jsou namlsaní extrémním růstem cen nemovitostí z posledních dvou let, chtějí nadále ceny roku 2021, avšak kupující je již nejsou vždy ochotni akceptovat.“

U domů lze očekávat výraznější tlak na cenu, u bytů došlo oproti předchozím extrémním dvěma rokům rovněž o určitý pokles zájmu, spíše se ale trh dostává do normální polohy, která zde byla v řadě předchozích let. „Je-li byt v dobré lokalitě a stavu, cenu si stále drží a pravděpodobně nadále poroste, jen zájemců se objevuje momentálně méně. Naopak u pozemků lze předpokládat, že se ceny budou i nadále zvyšovat,“ komentuje situaci Jan Hrubý.

Ovlivní inflace ceny nemovitostí?

Česko v současné době prožívá období prudkého zvýšení cenové hladiny. Ceny nemovitostí v posledních letech rostly o desítky i stovky procent, proto zřejmě dojde spíše k ochlazení trhu. „Rostoucí inflace vyvolává potřebu ČNB uplatňovat nástroje na její snižování, přičemž zvyšování úrokových sazeb patří mezi ty hlavní s následným přesahem a vlivem na vývoj trhu s nemovitostmi. Zvyšování úrokových sazeb u hypoték působí tak, že se brzdí a tlumí strana poptávky. S dalším případným růstem úrokových sazeb pak mohou mít kupující problém se získáním hypotéky či vnitřní vůlí a chutí ji vůbec za daných podmínek čerpat. Potenciálně jsou pak nadále rostoucí sazby z hypoték přesahující 5 % rizikem, které může vést k tomu, že se bude zvyšovat počet těch, kteří nemusí být schopni své závazky splácet,“ říká šéf RE/MAX-u.

Vyšší úrokové sazby z úvěrů mohou rovněž znamenat útlum investičních aktivit, které by mohly být důvodem k růstu nyní stále až nezdravě nízké nezaměstnanosti. Za daných scénářů pak lze předpokládat, že se bude objevovat stále více případů, ve kterých bude prodej vlastněné nemovitosti jedinou rozumnou alternativou. Takový vývoj by pak mohl navýšit počet rezidencí na trhu a působit tak i jako impuls proti růstu cen či dokonce způsobit jejich určitý, ačkoliv pravděpodobně jen krátkodobý pokles. „Obecně je bytů nedostatek, nová výstavba běží, nicméně někteří developeři brzdí své projekty, protože vzhledem k rostoucím vstupům, jako jsou ceny stavebního materiálu, energií a podobně, nejsou schopni dodržet původní cenové plány, za které měli v plánu prodávat. Dochází k úpravě cen, podmínek a často i doby realizace. Dalo by se tedy konstatovat, že může dojít ke zpomalení, respektive k prodloužení doby realizace nových projektů,“ vysvětluje Jan Hrubý současné scénáře, které pravděpodobně ovlivní realitní trh.

Nájemné poroste

Co se týče nájemního bydlení, prudce roste poptávka kvůli válce na Ukrajině a příchodu uprchlíků, ale také kvůli tomu, že vlastní bydlení už není pro mnoho lidí cenově dostupné. Ceny nájmů tak zřejmě porostou, zároveň se ovšem zdražují zálohy na energie, někdy až dvojnásobně oproti roku 2021. Jaké dopady tato situace bude mít? Podle Jana Hrubého může paradoxně dojít k navýšení nabídky bytů k prodeji. „Obecně, díky uprchlické situaci související s válkou na Ukrajině a výše uvedenému, evidujeme výrazný nárůst poptávky po nájemním bydlení. Tím dochází logicky k nárůstu ceny nájemného, do jehož celkové výše se promítá i cena energií. V případě, že je cena nad finanční možnosti, je pro řadu nájemníků variantou hledání menšího a levnějšího bytu, nicméně ani těch na českém trhu není dostatek,“ myslí si Jan Hrubý.

Výrazným rizikem pro majitele bytů a domů je letos kombinace refinancování hypotéky za nových, finančně méně výhodných podmínek – splátky se mohou navýšit až o několik tisíc korun měsíčně, když ve hře je také uplynutí smluv na dodávky elektřiny nebo plynu za nízké ceny, když podle nových podmínek musí platit například trojnásobek původní částky. „Pokud by díky vysoké ceně došlo k poklesu poptávky po nájemních bytech, dojde pravděpodobně i ke konsolidaci ceny nájmů. Výrazně procento bytů bylo v posledních letech pořízeno jako byty investiční. Pro jejich majitele však nyní nastává určité riziko, kdy vzhledem k nárůstu hypotéčních úroků nemusí ani zvýšené nájemné pokrýt měsíční splátku. Takové nemovitosti pak mohou skončit na trhu k prodeji,“ uvádí Jan Hrubý.

Cenová nejistota

V posledních letech ceny realit rostly skokově a mezi odborníky i laickou veřejností vyvstaly obavy z přehřátí realitního trhu a následné splasknutí cenové bubliny. ČNB začala již v loňském roce postupně krotit trh tím, že přistoupila k razantnímu zvýšení úrokových sazeb, situace ovšem není v současnosti jednoznačná. „Ačkoliv zmíněné důvody povedou v letošním roce pravděpodobně k ochlazení realitního trhu a ke zpomalení tempa růstu cen nemovitostí, dle výsledků naší společnosti zatím toto nemohu potvrdit. Za první čtyři měsíce roku rosteme jak v obratu společnosti, tak v počtu realizovaných prodejů i pronájmů,“ uzavírá Jan Hrubý.