Jaký dopad bude mít válka na Ukrajině na trhu s nemovitostmi?

Hypoindex.cz, 5. května 2022 (08:00)

Válka na Ukrajině probíhá už několik týdnů, mírové rozhovory sice pokračují, ruské jednotky se stahují z oblasti Kyjeva, ale dopady této války se nejspíše ještě plně neprojevily. Mezinárodní měnový fond i Evropská unie upravují postupně předpovědi pro ekonomický růst evropských zemí. A čeká se, že Česká republika nejspíše bude ekonomicky stagnovat s růstem kolem kulaté nuly. Jaké můžou být dopady celé této situace na český nemovitostní trh?

V první řadě je nutno říct, že ekonomické dopady ukrajinské války se mísí s ekonomickými dopady stále probíhající pandemie. Vysoká inflace a stagnující průmysl se tak najednou budou muset vyrovnat ještě s rostoucími cenami energií a s migrací obyvatelstva. Přitom právě jak inflace, tak ukrajinská uprchlická vlna budou mít pravděpodobně dopady i na nemovitostní trh.

Vlastní bydlení jen těžko a navíc draho

Od té doby, co se ČNB rozhodla razantně zvyšovat úrokové sazby (naposledy na 5 %), je situace na hypotečním trhu na sešupu dolů. Nahoru sice rostou úrokové sazby, ale objemy poskytovaných hypoték budou posupně klesat. S tím, že začaly navíc platit závazné limity pro poskytování hypoték, bude dále ubývat lidí, kteří na hypotéku dosáhnout. A kteří budou ochotni jít do vysokých úrokových sazeb a vysokých cen nemovitostí.

Bude to mít dopad na ceny nemovitostí? Poslední větší finanční krize v roce 2008 a 2009 se propsala i do cen nemovitostí, které v té době začaly celkem výrazně klesat. Není ale jisté, že stejný dopad bude mít i současná ekonomická krize, která vlastně krizí zatím není. HDP roste sice málo, ostatně poslední data z posledního čtvrtletí roku 2021 ukázala 3,6% meziroční růst. Pro první čtvrtletí letošního roku se už ale čeká růst menší než 1 % a za celý rok 2022 to může být ještě méně.

Jaký se dá čekat dopad na nemovitostní trh? Poptávka po vlastnickém bydlení nejspíše bude klesat. Zatímco nabídka může postupně růst, i když růst české nabídky nemovitostí je dlouhodobě limitován legislativou a momentálně i rostoucí inflací ve stavebnictví. Na druhou stranu, ale je možné čekat, že investiční poptávka po nemovitostech zůstane stejná a dále hnaná vysokou inflací. I když investice do nemovitostí není v současné době tak lukrativní záležitostí, na jakou byli investoři zvyklý. Vysoké hypoteční sazby a také rostoucí náklady na bydlení výrazně snižují rentabilitu investice do nemovitostí na pronájem. Je ovšem pravdou, že v dlouhém období se dá čekat, že ceny nemovitostí stále porostou, a nemovitosti tak jsou jednou z nejlepší investic pro ochranu investičního portfolia před inflací.

Poptávka po nájemním bydlení vzroste

Obrat k výraznému cenovému růstu se pak ale určitě dá čekat na trhu s nájemním bydlením. Během posledních dvou koronavirových let nájmy spíše stagnovaly, občas i poklesly, aby pak začaly mírně růst. S rostoucími cenami nemovitostí, s rostoucí inflací a s rostoucími náklady na bydlení se dá jen čekat, že nájmy budou v dalším období růst stále více. K tomu se přidá skokově navýšená poptávka po nájemním bydlením, způsobená právě migrací obyvatelstva kvůli ukrajinské válce.

V krátkém období se nájemní bydlení bude teď stále zdražovat. A je jen otázkou, jak dlouho bude ještě ukrajinský konflikt trvat. A je také pravdou, že řada uprchlíků, kteří v posledním měsíci dorazili do Česka, se nejspíš už nemají kam vrátit. Český pracovní trh dokáže určitou část této nové pracovní síly zpracovat a začlenit, což nejspíše bude mít i dlouhodobé dopady na ceny nájemního bydlení.

Ostatně důvodů, proč by mělo letos nájemní bydlení s cenou růst, se najde na každém rohu 5. Zvýšená migrace a zvýšená poptávka po nájemním bydlení je pak už jen ten šestý důvod. A nájemní bydlení se už teď připravuje ke svému cenovému růstu.