Jedna věc drtí žadatele o hypotéku ještě víc než vysoké úroky nebo regulace ČNB

Hypoindex.cz, 28. dubna 2022 (08:00)

Vybrali jste si vysněný dům nebo byt s cenovkou například osm milionů korun a jdete si do banky pro hypoteční úvěr. Pokud je vám do 36 let, očekáváte, že vám banka nabídne hypotéku až ve výši 7,2 milionu korun. Starší se musí spokojit jen s 6,4 milionu Kč. V bance vás ale čeká studená sprcha. Takové peníze vám rozhodně nepůjčí. Buď musíte mít naspořenou výrazně vyšší částku, nebo zastavit ještě jinou nemovitost, třeba byt či dům rodičů.

Pozor – LTV je 80 % (resp. 90 %) z odhadní ceny nemovitosti

Česká národní banka nakázala komerčním bankám, že od prvního dubna 2022 musí žadatel o hypotéku splnit několik podmínek. Kromě příjmového ukazatele DTI a ukazatele dluhové služby DSTI je to zejména ukazatel LTV, tedy poměr poskytnuté hypotéky k celkové hodnotě nemovitosti. ČNB tento ukazatel limituje 80 %, 90 % u žadatelů mladších 36 let. Což znamená, že musíte naspořit minimálně 20 % či 10 % hodnoty vybrané nemovitosti. Ve skutečnosti ale musíte mít naspořeno výrazně více. V čem je problém?

Otázka ovšem je, co znamená hodnota nemovitosti, o to více v době, kdy ceny výrazně rostly a banky se bojí korekce. Správnější je totiž uvádět, že ukazatel LTV musí být 80 % (pro mladší 90 %) z odhadní ceny nemovitosti stanovené bankou. Jak potvrzují konkrétní případy žadatelů o hypotéku, banky se již před více než rokem začaly bát, že jsou ceny nemovitostí přestřelené (koneckonců o předražených nemovitostech mluví i sama ČNB), a proto se odhady výrazně liší od aktuálních tržních cen, například i o 50 %.

Klient: „Podle bankovního odhadu se cena domu za 15 let nezměnila.“

Úzkostlivé chování bank při poskytování hypoték přináší až tragikomické situace, jak dokresluje konkrétní příklad jednoho čtenáře. Rodina si před 15 lety postavila v lukrativní oblasti s 20minutovým dojezdem do Prahy po dálnici nový dům – bungalov o výměře 140 m2. Před rokem se rozhodla pořídit pražský byt s cenovkou pět milionů korun. Po bance požadovala úvěr ve výši 3,9 milionu Kč. Rodina neměla žádné závazky a čistý příjem výrazně nad 100 Kč měsíčně. Protože správně odhadovala, že by banka odhadla cenu pražského bytu výrazně níže, hned se rozhodla nabídnut bance do zástavy místo bytu rodinný dům. Odhadní cena 15letého cihlového domu s vířivkou, centrálním vysavačem, velkou terasou, udržovanou zahradou 750 m2 a energeticky mimořádně úsporného byla 4,9 milionu Kč (aktuální tržní cena je minimálně 10 milionů korun).

Pro rodinu to byl šok (byť na požadovaný úvěr těsně dosáhla). Aktuální odhad banky v podstatě říkal, že cena bungalovu se za 15 let vůbec nezměnila. Za necelých pět milionů totiž rodina pořídila pozemek a postavila a vybavila dům.

Dnešní strašák zájemců o hypotéky je odhad

Vysoké úrokové sazby hypoték okolo pěti procent a regulatorní opatření ČNB v podobě stanovení limitů LTV, DTI a DSTI jsou pro každého zájemce o vlastní nemovitost rozhodně komplikací. Co je však pro naprostou většinu lidí vražedné, jsou odhady cen nemovitostí.

ČNB má nyní zákonné právo bankám nařizovat omezující paramtry u hypotečních úvěrů, nicméně banky jsou situací na realitním trhu natolik vystresované, že se samy regulují výrazně přísněji, než to požaduje centrální banka.

Na druhou stranu se chování bank nelze divit. Protože konflikt na Ukrajině, nekončící covid-19 a inflace utržená z řetězu mohu zapříčinit korekci na nemovitostním trhu, která může být klidně 15 až 20 %.

Až si půjdete do banky požádat o hypoteční úvěr, buďte připraveni na to, že tržní cena nemovitosti se nerovná ceně odhadní.