Nejisté realitní perspektivy

Stavebni-forum.cz, 21. dubna 2022 (08:00)

„Jednu velkou nejistotu vystřídala nejistota ještě větší!“ Tímto výrokem upozornil Petr Palička, výkonný ředitel společnosti Penta Investments, na hlavní parametr naší současnosti. Dopadům pandemie a války na Ukrajině se samozřejmě neubrání ani český realitní sektor, jakkoli jeho současná kondice je převážně dobrá.

Logistika a následně „retail“ stále profitují z raketové expanze e-commerce, rezidenční development zase těží z robustní a současnou inflací ještě více posílené poptávky a pražský kancelářský segment aktuálně vykazuje míru neobsazenosti ve výši 7,8 %. „To není žádné drama, je to bezproblémová úroveň – 5 % by bylo málo, 10 % už zase příliš,“ komentuje Jana Vlková z poradenské společnosti Colliers.

Takových čísel a povzbudivých komentářů padlo na nedávné jarní konferenci Stavebního fóra poměrně dost. Ve stejné frekvenci se ale účastníkům REM Spring 2022 dostalo i informací méně optimistických. A o tři dny později zveřejněná prognóza ČNB, podle níž má letos Česko počítat s nulovým růstem HDP a zvýšením míry inflace na 13 – 14 %, právě jim dodala na naléhavosti.

Kanceláře v proměnách doby

Trh kancelářských prostor má dnes jasno. Podle většiny jeho protagonistů se v posledních dvou letech jenom urychlilo to, co se stejně chystalo: flexibilita, digitalizace. A hlavně větší vstřícnost vůči uživatelům. „Na fotografiích jsou dnes prostory kanceláří, hotelových lobby a obývacích pokojů skoro zaměnitelné,“ říká Petr Palička. Development ze stejných důvodů – přilákat nájemcům skutečně špičkové zaměstnance – dnes také jednoznačně sází na mix funkcí. „Stavět najednou kancelářské a rezidenční objekty je složité, ale klienti to oceňují,“ vysvětluje Martin Kodeš ze společnosti J&T Real Estate.

Jak na to, je tedy zřejmé. Stejně jako je jasné, že kanceláře – továrny XXI. století – budeme stále potřebovat, byť budou trochu jiné a také se trochu změní způsob jejich užívání. Aktuální praxe je ovšem složitější. „Nájemci mají zájem, ale smlouvy se nepodepisují,“ popisuje situaci na pražském trhu P. Palička. Důvody jsou nasnadě, nejistá doba prostě nepřeje dlouhodobým závazkům. „Jen málokdo tuší, kolik lidí bude v nejbližších letech zaměstnávat a jaké prostory budou potřebovat,“ poukazuje na jeden z aspektů utlumení reálné poptávky po kancelářích Martin Holý ze společnosti Scott.Weber Workspace. To se samozřejmě už propisuje do výstavby – letos metropoli čeká jen velmi omezená dodávka nových kapacit a výhledy jsou nejasné. „Banky vyžadují určitý objem předpronájmů a právě ty se dnes sjednávají obtížně,“ popisuje M. Kodeš další ze zádrhelů kancelářského developmentu, totiž problémy s financováním.

Český kancelářský trh tak musí počítat s jistým zpomalením svého rozvoje, respektive výstavby. Nebude to v rámci Unie nijak výjimečné. „Ve Vídni budou letos do provozu uvedeny jen dvě nové kancelářské budovy,“ popisuje situaci u našich sousedů Zbyněk Kovář z firmy Delta Group.

Rezidence: sázka na jistotu?

Rezidenční development si při pohledu na loňskou bilanci může jenom spokojeně mnout ruce: rekordní prodej, rekordní ceny a zjevné urychlení povolovacích procesů. Letošek bude možná problematičtější. Tak třeba v Praze byla v lednu schválena výstavba pouhých 170 jednotek v bytových domech. Otázkou také je, jak se právě na tomto poli projeví nový nástroj pro vylepšení vztahů stavebníků a obcí, pro který se ve sféře samosprávy vžilo značení „zásady spolupráce“ a mezi developery „kontribuce“. V souvislosti s tím leckdo z účastníků konference REM Spring 2022 nepochybně s uspokojením kvitoval slova Radky Vladykové ze Svazu měst a obcí: „Já ten název kategoricky odmítám. Kontribuce je něco, co je spojené s násilím, válkou či okupací. My potřebujeme spolupráci.“

Bude ovšem jistě zajímavé sledovat, jak se názory na vrcholku samosprávné pyramidy shodují s představami v její základně. V obcích samotných se totiž určitě bude stále zápolit s fenoménem NIMBY a možná ještě více s RUD – stávající rozdělování daňových výnosů mezi stát a samosprávné jednotky je evidentně brzdou výstavby (a zdá se, že nikdo neusiluje o změnu). A vyjádření některých pražských městských částí, které magistrátem nedávno schválené zásady spolupráce mezi obcí a investory ve formě doporučení rovnou odmítly, také není nijak slibným znamením. Jisté problémy ostatně nastanou i tam, kde tento instrument přijmou za svůj. „Co se týká investorských příspěvků obcím a daní, pohybujeme se v šedé zóně. Jakkoli třeba výstavba školky či parku u areálu bytových domů má z tohoto hlediska jasnou ekonomickou souvislost, z pohledu daňového tomu tak není, což se týká i vyměřování DPH,“ upozorňuje na budoucí potíže Tereza Gebauer ze společnosti Deloitte.

Na problematiku DPH ostatně naráží i výstavba nájemních domů – v nichž česká politika vidí jedno z řešení dnes už chronické bytové krize. Její akceleraci měl přinést dlouho očekávaný vstup institucionálních investorů do tohoto segmentu rezidenčního trhu. „V druhé polovině minulého roku se připravovalo pět takových akvizic. Realizována nebyla ani jedna,“ podotýká ovšem Zuzana Chudoba z firmy BTR Consulting. Vysvětlení je prosté: není co kupovat, potenciální prodejci asi hlavně kvůli jen stěží predikovatelným cenám prodávat nechtějí. Zatím jsme tedy svědky pouze dalšího nárůstu nájemného, který se například v Praze podle Z. Chudoby k dnešku z loňských zhruba 300 Kč za metr čtvereční zvýšilo na 360 Kč. To je možná už důsledek dalšího posílení poptávky, které přinášejí váleční uprchlíci z Ukrajiny. A za ním by mohlo následovat opětné zrychlení růstu cen nových bytů. Ať tak či onak se stavitelé bytů o odbyt své produkce nemusejí obávat, alespoň zmírnění bytové krize se ovšem zdá být v nedohlednu. Jak se na REM Spring 2022 ukázalo, starosti ovšem budou mít developeři právě o produkci samotnou.

Základní problémy

V rámci developerské komunity se samozřejmě diskutují další problémy. Řad z nich je spojena s „výrobní základnou“ výstavby, což se týká všech segmentů trhu včetně rezidenčního. „Stavebnictví a současně i práce architektů, jsou z hlediska technologického a technického rozvoje silně podinvestované. Je mnoho důvodů to změnit. Například širší využívání technologie virtuální reality by výstavbu nejen zkvalitnilo, ale současně by také ušetřilo peníze,“ řekl na REM Spring 2022 Michal Šourek z ateliéru MS architekti. Lapidární reakce Jiřího Nouzy, prezidenta SPS, možná nejlépe dokresluje bezprecedentní situaci, v které se Česko, Evropa a svět nyní nachází: „Rozvoj špičkových technologií je samozřejmě nutností. My dnes ale bohužel hledáme odpovědi na otázky úplně základní – s kým, z čeho a s jakými náklady vůbec budeme stavět!“ Odpovědi na jiné, ale stejné naléhavé otázky – co, v jakých objemech a v jakém provedení se bude stavět – bude muset hledat český development.