Jaká je budoucnost nájemního bydlení?

Novebyty.cz, 2. prosince 2021 (08:00)

Vlastní bydlení versus nájemní bydlení? To byla jedna z otázek, které hýbaly diskusí Stavebního fóra, jež se konalo minulý týden v hotelu Alcron. To vlastnické zatím převládá, ale stále větší prostor v plánech developerů zaujímají projekty věnované alespoň zčásti nájemnímu bydlení.

Nakonec to v rozpravě na Stavebním fóru potvrdil i Petr Vohralík, manažer úvěrových rizik Real Estate České spořitelny, když uvedl, že ze strany developerů „v poslední době vnímají rostoucí poptávku po financování nájemního a družstevního bydlení na úkor doposud dominantního segmentu výstavby na prodej.“

Rostoucí ceny nahrávají nájemnímu bydlení

Důvod je celkem zřejmý. Růst cen vlastnického bydlení neustává a pro většinu dřívějších zájemců o nové bydlení začíná být pořízení bytu finančně nedostupné. Vždyť podle společné analýzy developerských společností Skanska, Trigema a Central Group, kterou citoval Marcel Soural, jediný akcionář a generální ředitel developerské společnosti Trigema, dosahovala v Praze nabídková cena nových bytů na konci září výše okolo 137 500 Kč/m2 a v Brně okolo 130 000 Kč/m2. A Jiří Pácal z Central Europe Holding v této souvislosti konstatoval další známý fakt, že „vysoké ceny jsou způsobené nízkou nabídkou, nikoli vysokou poptávkou.“

V praxi to znamená, že mnozí developeři jako kupř. FINEP CZ mají „totálně vyprodáno“, jak uvedl Štěpán Havlas, finanční ředitel a místopředseda představenstva této developerské společnosti. Jeho slova konkrétně doplnil Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality, když řekl, že „z 57 bytů našeho projektu v Libčicích, který je ještě ve výstavbě, jsme jich už prodali 55.“ Nabídka nových bytů se přitom stále snižuje, což znamená, že ceny dozajista klesat nebudou. Podle již zmíněné analýzy si zájemci mohli letos vybírat z pouhých 2750 nových bytů, což je jen zhruba polovina oproti nabídce za stejné období v minulém roce. A to je situace, která stimuluje rozvoj trhu nájemního bydlení.

Sen a skutečnost. Nastupuje generace „Z“

Pro stále se zvyšující počet lidí, kteří nedosáhnou na vlastnické bydlení začíná být pronájem jediným řešením. Podle Petra Michálka je na základě průzkumů Skanska Reality ideálem většiny lidí rodinný dům v osobním vlastnictví umístěný na okraji Prahy, v místě s dobrou dopravní dostupností a dostatečnou infrastrukturou. Dům by měl mít více místností, neměly by chybět zahrada a bazén. Namísto snového bydlení však většina zájemců o vlastnické bydlení musí „z finančních důvodů volit buď pořízení staršího bytu v Praze nebo byt v novostavbě mimo Prahu s rozumným dojezdem. Alternativou je pak pronájem bytu v hlavním městě.“

Do hry o výstavbu určitého typu nájemního bydleni však podle Štěpána Havlase vstupuje mladá generace tzv. „Z“. Jsou to mladí bezdětní lidé, kteří chtějí pracovat ve větších městech, nechtějí si uklízet, prát, žehlit, zkrátka udržovat domácnost a trávit čas doma. Nechtějí být zaměstnanci, ale mít volnou pracovní dobu, touží po kreativitě, nejezdí autem, rádi cestují. Milují alternativní způsob trávení volného času. Na tento trend by měli podle něj developeři už teď velmi rychle reagovat.

Trh rozhýbali institucionální investoři, ale i developeři samotní

Pokud se týče nových bytů, byl trh nájemního bydlení historicky omezen na individuální investory, kteří si v projektech kupovali byty jako investici a dále je pronajímali. Pokud šlo o celistvé projekty cílili investoři především na studentské bydlení. Vstupem institucionálních investorů se však situace začíná rapidně měnit. U developerů se s nimi dveře doslova netrhnou.

Na trh tak vstupuje úplně jiná, vyšší kategorie nájemního bydlení, která je ovšem cenově výrazně dražší. Podle údajů Flat Zone, které citoval Marcel Soural, se tržní cena běžných nájmů (starší byty, individuální pronájemci v novostavbách) dlouhodobě pohybuje v pásmu 310 až 350 Kč/m2, zatímco cena pronájmů institucionálních investorů v nájemních projektech se v průměru šplhá na 504 Kč/m2. Obojí jsou údaje za měsíc říjen 2021 bez služeb a záloh na energie. Ten podstatný rozdíl spočívá v tom, že institucionální investoři nabízejí v rámci vyšší ceny nájmu celou škálu různých služeb, od recepce 24/7 přes lobby bar, fitness, doručování pošty, zajištění nákupu, uklízení, praní, žehlení atd., tedy servis hotelového typu.

Pro developery to znamená spolupracovat s institucionálními investory, ale i naopak, a to už ve fázi, kdy se projekt připravuje a mělo by být od počátku jasné, že bude určen k pronájmu. Jak řekl Marcel Soural: „Měli by přijít už v tom okamžiku, kdy bereme tužku do ruky, protože jen oni vědí, jaké byty a jaké další prostory potřebují.“

Nejde však jen o institucionální investory. Na trh nájemního bydlení vstupují také i samotní developeři, kteří projekty tohoto typu budou také sami provozovat, nebo věnují část projektu nájemnímu bydlení. Jak uvedl Marcel Soural realizuje Trigema projekt FRGMNT (čti Fragment) v Karlíně jako projekt čistě nájemního bydlení, které bude sama spravovat, další svůj již proslulý, ambiciózní projekt Top Tower v Nových Butovicích nyní „dělí“ podle konceptu spolužití co-living na malé jednotky o výměře 19 metrů čtverečních, které by měly fungovat jako startovací nájemní bydlení.

Ukazuje se, že nadcházející období rozmachu nájemního bydlení bude obdobím těsnější spolupráce developerů a institucionálních investorů, kteří do projektů vstupují i kapitálově. Výstižně by se dalo vše uzavřít slovy Jiřího Pácala: „Bytový trh funguje, když se nájemní a vlastnické bydlení vzájemně potřebují.“