Byt v osobním vlastnictví, či družstevní: Podle čeho se rozhodnout?

e15.cz, 11. května 2018 (14:50)

Je vícero způsobů, jak si pořídit bydlení. Pokud nám banka půjčí, můžeme si koupit vlastní byt. Výhodou je, že splátky hypotéky jsou téměř ve stejné výši jako nájem, ale peníze dáváte do vlastního bydlení.

Při rozhodování o způsobu bydlení vítězí často forma vlastnictví. Pak už záleží jen na místě, kvalitě, dispozici a ceně bytu. Byt, který se staví, si můžete rezervovat. Je ale také možné si koupit samostatnou bytovou jednotku ve společenství vlastníků, nebo si pořídit podíl v bytovém družstvu.

Před rozhodnutím

Chcete-li s bytem volně nakládat, kupte si byt do osobního vlastnictví. Je velmi pravděpodobné, že za něj zaplatíte víc, než činí pořizovací cena – to v případě, kdy si na něj půjčíte. Samotný převod bytu je pak procedurálně náročný, ale výhodou je, že je pevně zákonně vymezen.

Daň z převodu nemovitosti ve výši čtyř procent z ceny nemovitosti odvádí od listopadu loňského roku vždy kupující. Podle zákona pak převodem vlastnictví přechází na nového majitele i další práva a povinnosti.

Ty jsou mj. spojené s vlastnictvím bytu a se spoluvlastnictvím společných částí domu. Podle brněnské právničky Jany Hajdové jsou dva výklady. „Podle prvního by eventuální dluh neměl přecházet na nového majitele. Druhý výklad se ale k přenesení dluhu kloní, takže je vůbec nejlepší si u správce domu vyžádat platby na správu společných částí domu, které hradil původní vlastník. Jednoduše pak zjistíte, zdali na něm nevázne, nebo dokonce zástavní právo,“ říká advokátka Hajdová.

Dodavatelská stavba

Od roku 2010 poskytuje Státní fond rozvoje bydlení záruku úvěrující bance na nejvíce 70 procent nesplacené jistiny úvěru. U novostaveb tato zaručená část jistiny nesmí překročit 1,8 milionu korun na jeden byt.

Stavba je pak řešena dodavatelsky. Tento způsob pořízení bytu počítá s podepsáním rezervační smlouvy a uhrazením rezervačního poplatku v obvyklé výši 100 tisíc korun. S developerskou společností uzavíráte smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví jednotky, žádáte si o vlastní hypoteční úvěr a banka uvolňuje podle výstavby peníze postupně. Kupní smlouva je pak uzavírána v předem dohodnuté termínu.

„Jestliže chcete dělat vestavby, přístavby či nástavby, pak se využívá smlouva o výstavbě, která je pak také povinnou přílohou k návrhu na vklad vlastnického práva k jednotce. To se zpravidla realizuje v režii již fungujícího společenství vlastníků jednotek. Rozhoduje nabídnutá cena nebo osobní vazby,“ upozorňuje doktorka Hajdová.

Družstevní byty jsou levnější

Výhodou koupě staršího bytu je dostupná lokalita, nižší cena nebo možnost se ihned nastěhovat. „Družstevní byty jsou obvykle levnější, než byty v osobním vlastnictví. Převod členského podílu nepodléhá souhlasu orgánů družstva a jakékoli ustanovení rozhodovací působnosti orgánů bytového družstva v těchto věcech by bylo ze zákona neplatné,“ pokračuje advokátka Hajdová.

Převedením členských práv a povinností na nabyvatele je faktickým ukončením členství převodce, tedy prodávajícího, v družstvu. Nabyvatel uzavře s bytovým družstvem smlouvu na nájem družstevního bytu a bydlí. „Problémy začínají ve chvíli, kdy chcete něco přistavět nebo byt zastavit. Nabyvatel totiž není majitelem, takže vlastně nemá co zastavit. A úpravy, které mohou být pro ostatní hlučné a nepříjemné, si musí nechat schválit. To samozřejmě nemusí vyjít,“ upozorňuje Jana Hajdová.

Na převedení družstevního podílu je podle ní nejsložitější přesvědčit nejvyšší orgán bytového družstva, což je členská schůze. Stanovy družstva totiž převod při splnění určitých podmínek neumožňují. „Některá družstva ale mají ve stanovách formulaci, která situaci zjednoduší. Podmínkou například může být splacení ceny celého domu nebo výmaz zástavního práva banky,“ vysvětluje Jana Hajdová.