Nabídka vs. Prodeje – Porovnání mezi Prahou a regiony

Nabídka v Praze kolísá. Mezikvartálně se jedná o pokles o 13 % z 5700 bytů na 4950 bytů, v porovnání se čtvrtým kvartálem 2019 nicméně počet bytů zůstává na stejné úrovni. Nabídka v regionech klesá již čtyři kvartály za sebou – jedná se tak o meziroční pokles nabídky o 17 % ze 7490 na pouze 6215 nových bytů.

I přes krátkodobý pokles je vidět dlouhodobější rostoucí trend nabídky: na začátku roku 2017 celková nabídka v ČR představovala 8120 nových bytů, na konci roku 2020 je zhruba o 3000 bytů větší (11 165 nových bytů). Otázkou nicméně zůstává – stačí to na pokrytí poptávky?

Zatím to tak bohužel nevypadá. V minulém kvartále byl pokořen rekord z hlediska prodaných novostaveb i z hlediska sjednaných hypotečních úvěrů. V Praze se za jediný kvartál prodalo přes 2000 bytů (52 % mezikvartální a 24 % meziroční nárůst), stejně tak i v regionech byla překročena hranice dvou tisíců prodaných nových bytů (19 % mezikvartální a 53 % meziroční nárůst).

A jak se dá nárůst poptávky vysvětlit? Lidé považují nemovitosti jako konzervativní investici pro ochranu před inflací. Zatímco první dva kvartály roku 2020 přinesly ochlazení trhu kvůli pandemii covid, druhá polovina roku přinesla úplně opačný trend. I přes ochlazení trhu se ceny nemovitostí dále zdražovaly a kupující si začali uvědomovat, jak je rezidenční bydlení (oproti např. kancelářským budovám) bezpečné pro uložení peněz. Situaci také posílilo snížení úrokových sazeb na méně než 2 %, což pro mnohé zjednodušilo sjednávání splatitelných hypoték.

Kvůli extrémně vysoké poptávce je stagnace nebo snižování cen dle nás nepravděpodobné. I přes vysoké ceny za m2 v Praze, které se za posledních 5 let zdvojnásobily, o kupce není nouze. Ceny proto nemají důvod klesat. Ceny za m2 u prodaných novostaveb aktuálně rostou tempem 2 % ročně. Roční růst prodejních cen v regionech se tento rok poprvé od začátku 2017 přehoupl přes rychlost růstu cen v Praze a to dokonce rovnou na více než dvojnásobek na 16.3 %. Ceny prodaných bytů se v Praze v porovnání s regiony liší už jen o 65 %, což je velká změna, vhledem k tomu, že před rokem se lišily o 87 %. V dohledné budoucnosti pravděpodobně můžeme očekávat další zdražování v regionech a další snižování rozdílu mezi cenou v Praze a v ostatních krajích.

Největší počty nových projektů se stále prodávají v Jihomoravském, Středočeském, Plzeňském a Olomouckém kraji, tyto čtyři kraje dohromady tvoří 70 % regionálních prodejů. Poptávka po projektech v ostatních krajích nicméně každým rokem nezanedbatelně roste. Příkladem jsou Liberecký kraj, kde se za rok 2020 prodalo 2x více nových bytů než v roce 2019 (269 oproti 133 bytů), nebo Kraj Vysočina, kde se prodalo 5x více bytů než rok před tím (333 oproti 66 bytů). Jediné dva kraje, kde byl zaznamenán pokles prodejů, je Jihočeský (217 oproti 276 nových bytů) a Karlovarský kraj (144 oproti 159 nových bytů).

Ceny

V Praze najdete projekty s průměrnou nabídkovou cenou 116 866 Kč za m2, ale zájemci tento kvartál nakupovali průměrně pouze za 107 877 K3 na m2. V ostatních krajích se nový byt nabízí průměrně za 69 054 Kč na m2 a prodává se za pár tisíc na metr čtvereční méně, konkrétně 65 573 Kč. Na předních příčkách regionů s nejdražší cenou na prodaný m2 se po Praze umisťují regiony jako Ústecký, Liberecký nebo Královéhradecký. Nejlevněji se naopak prodává v Kraji Vysočina nebo Pardubickém kraji. Rozbor jednotlivých krajů najdete v sekci níže.

Rozdíl mezi průměrnou nabídkovou a prodejní cenou se navíc v jednotlivých krajích liší zásadním způsobem. Někde je nabídková cena vyšší o 34 %, někde je naopak nižší až o 16 %. Podle nás tyto rozdíly mohou být způsobeny třemi aspekty.

1. Rekreační nemovitosti s "pražskými" cenami. Apartmány u lyžařských center, u turistických atrakcí, velkých jezer atd. Občas je poptávka u těchto nemovitostí vysoká a výsledná průměrná prodejní cena v kraji překročí průměrnou nabídkovou, protože se "standardní" nemovitosti v regionálních městech prodávají pomalejším tempem a za podstatně nižší ceny.
2. Testování trhu při spuštění nových developerských projektů. V menších krajích je konkurence většinou malá a pro zájemce o byty existuje málo informací o cenách, proto nedokážou určit správnou cenu nově zahájených projektů. Firmy proto někdy ceny uměle nadsadí a testují, jak velkou cenu klienti unesou.
3. Nízká nabídka a vysoká poptávka. Nízká nabídka je způsobena tím, že schvalovací řízení je extrémně pomalé a nedovoluje firmám stavět ve větších objemech. Nepoměr mezi nabídkou a poptávkou je navíc posílený tím, že se zvyšuje poptávka po nemovitostech jako konzervativní investice a ochrana proti inflaci. Jediné východisko, jak zpomalit růst ceny bytů, je zmírnit povolovací procesy, aby se stavilo více.

Výměry

Zajímavý je také pohled na průměrnou výměru prodaných nemovitostí. Největší nové byty se prodávají v Pardubickém kraji (77 m2) a Kraji Vysočina (76,5 m2). Když se podíváme zpět na graf aktuálních cen, zjistíme, že tyto dva kraje jsou nejlevnější z hlediska ceny na m2. V Ústeckém kraji se naopak prodávají průměrně nejmenší nové byty s výměrou pouze 33 m2, které v porovnání s ostatními regiony kromě Prahy prodávají za nejdražší ceny. Dispozice/výměra má na cenu za m2 podstatný vliv a při interpretaci výsledků je tím pádem důležité tento vliv vnímat a analyzovat. 

Rozbor jednotlivých krajů

Jihomoravský kraj

V Jihomoravském kraji jsme za poslední rok zaznamenali vysokou poptávku, počet prodaných nových bytů se zvýšil o 86 % z 1045 na 1944 jednotek za celý rok 2020. Nabídka se snižuje již čtvrtý kvartál v řadě. Tento pokles nabídky způsobil i prudký meziroční nárůst cen o 19 %. Prodejní ceny nicméně na toto zdražování nereagují pružně a prodejní cena se meziročně dokonce snížila o 1 %.