Quo vadis, bytová Praho?

kdechcibydlet.cz, 25. května 2018 (19:05)

Bydlení v české metropoli je stále dražší a dražší. Na konci prvního čtvrtletí letošního roku se metr plochy v bytových novostavbách nabízel v průměru za více než 94 tisíc korun a metr čtvereční nájemního bytu – opět v celopražském průměru - za 300 korun.

Cena bydlení v Praze se už dostává mimo možnosti střední třídy!“ konstatuje celkem oprávněně Marcel Soural ze společnosti Trigema, která poměry na pražském bytovém trhu dlouhodobě sleduje.

Podle statistických šetření zmíněné Trigemy nabídkové ceny bytových novostaveb za poslední dva roky vzrostly o 44 procent, analýza společnosti Deloitte zase pro nájemné uvádí růst o 12 procent jenom za rok 2017. Takřka raketovému zdražení odpovídá klesající odbyt. Za první tři měsíce se v hlavním městě prodalo 1 200 nových bytů, což je o 650 bytových jednotek méně než před třemi lety, o 400 méně než před dvěma a o 150 méně než před rokem. Nevalný stav bytového trhu metropole ostatně signalizuje i porovnání s regiony – ústup ze slávy, který se poprvé projevil už loni, letos pokračuje. Mimo Prahu se za první tři měsíce tohoto roku nových bytů prodalo více (1 250) a početnější je i jejich současná nabídka. Na druhou stranu hlavní město bytové výstavbě v Česku stále dominuje a zůstává trhem, který v zemi nemá konkurenci – v druhém největším městě země, tedy v Brně, se v prvním čtvrtletí prodalo 280 nových bytů a třeba v Libereckém kraji to bylo pouhých 50 bytových jednotek.

Bydlení, nebo investice?

Pokles prodeje novostaveb přitom odborníci přičítají nikoli pouze a jenom vysokým cenám, ale také slabé nabídce. Současně se ale mění struktura zákazníků rezidenčních developerů. „Zdá se, že z trhu odcházejí koncoví uživatelé a místo nich ve stále větší míře nakupují investoři, kteří koupený byt ihned pronajímají,“ nabízí Marcel Soural další vysvětlení toho, proč se přes takřka neúnosně vysoké ceny pražské nové byty stále prodávají.

Skutečností je, že ten, kdo si chce v Praze pořídit byt, musí sahat do kapsy stále hlouběji. Zatímco realizované ceny v prvním čtvrtletí činily 88 552 korun za metr čtvereční plochy, budoucí kupující zaplatí v průměru už zmíněných 94 tisíc korun. „Ve všech projektech se jako první prodají nejlevnější byty, v nabídce tak zůstávají jen ty dražší,“ podotýká Marcel Soural.

„Rezidenční trh žije na steroidech nízkých úrokových sazeb,“ tvrdí Pavel Kliment z poradenské společnosti KPMG. Naráží tím na skutečnost, že přes nedávné prohibitivní opatření ČNB, která se snaží trh hypoték chránit před přehřátím, je zájem po těchto úvěrech stále velký. A v Praze se podle údajů společnosti Deloitte více než polovina bytových transakcí financuje právě prostřednictvím hypoték. Na druhou stranu je ale zřejmé, že pro ty, kdo skutečně hledají bydlení a nikoli výhodnou investici, se ceny už skutečně dostávají na problematickou úroveň. Mladé rodině se byt 2+kk o nijak převratné ploše 60 metrů čtverečních za pět milionů korun už nejspíš bude zdát příliš drahý.

Nájemní alternativa

Celkem logicky by se zájem koncových uživatelů měl přesunout směrem k nájemním bytům. Tady ovšem situace také není nikterak růžová. „Průměrný, nyní uzavíraný nájem v Praze za byt o 58 metrech čtverečních vychází na zhruba 18 500 korun, spolu se službami a energiemi na 22 tisíc korun. To už je na běžnou domácnost moc. Nájemci se hůře hledají či brzy prchají nebo neplatí,“ popisuje situaci Jiří Pácal ze společnosti CEH, která dlouhodobě působí na trhu nájemního bydlení.

V Praze se podle statistik Trigemy na konci letošního března za metr čtvereční platilo 300 korun, v některých lokalitách i o sto korun více. Navíc ani tady nabídka není nijak slavná – čísla ukazují, že celkem je v hlavním městě dnes k dispozici kolem 17 tisíc nájemních bytů, nadpoloviční část z nich ovšem odčerpává segment krátkodobých pronájmů. Je tak otázkou, zdali k té třetině pražské populace, která v nájmu už bydlí, budou další nájemníci nějak houfně přibývat.

Nejasné bytové zítřky

Aktuálním změnám a trendům největšího bytového trhu v zemi se rezidenční developeři přizpůsobují. Na rostoucí poptávku po nájemním bydlení například Trigema reaguje přípravou projektu na Invalidovně v Praze 8 s několika stovkami nájemních bytů, speciální nabídku pro investory nedávno představila skupina Central Group, která ve dvou svých projektech na Zličíně a ve Vršovicích nabízí výhradně byty 1+kk a 2+kk, tedy nejpopulárnější „nájemní“ dispozice, a k tomu speciální správcovské služby. Firma V Invest zase vstupuje do silné konkurence v nejvyšším segmentu trhu, kde se kupující nehledají tak úplně snadno, a to projektem revitalizace jinonického zámečku, jenž nabízí nejenom luxus, ale i historické reminiscence a unikátní genius loci.

Jak se budou poměry v bytové Praze vyvíjet dále, to lze jen těžko odhadovat. A vzhledem k tomu, že ani celkem všeobecně přijímaná prognóza zpomalení prodejních cen v tomto roce zatím nevychází, ani se o to nikdo nesnaží. Aktuální finanční parametry pražského bydlení vlastnického a nájemního by nicméně měly posilovat to druhé z nich. Jak ale na nedávné konferenci Stavebního fóra příhodně podotkl jeden z diskutujících, právě v oblasti bydlení hrají významnou roli i jiné než finanční aspekty – a tím je v Česku mimo jiné evidentní touha značné části populace mít bydlení ve vlastních rukách.

Jak se budou poměry v bytové Praze vyvíjet dále, to lze jen těžko odhadovat. A vzhledem k tomu, že ani celkem všeobecně přijímaná prognóza zpomalení prodejních cen v tomto roce zatím nevychází, ani se o to nikdo nesnaží. Aktuální finanční parametry pražského bydlení vlastnického a nájemního by nicméně měly posilovat to druhé z nich. Jak ale na nedávné konferenci Stavebního fóra příhodně podotkl jeden z diskutujících, právě v oblasti bydlení hrají významnou roli i jiné než finanční aspekty – a tím je v Česku mimo jiné evidentní touha značné části populace mít bydlení ve vlastních rukách.

Šetření společnosti CEH ukazuje, že se loni podle katastrálních záznamů v metropoli prodalo celkem 18 tisíc bytů, takže „obrat“ trhu s 600 tisíci bytovými jednotkami není nijak závratný. Jiří Pácal k tomu dodává: „Pražský bytový trh je velmi mělký. Stát se na něm může cokoli!“

Zdroj článku a fotografie: kdechcibydlet.cz